NIEUWE HUURRECHT HUURBELEID 2003-2004

NIEUWE HUURRECHT
Op 1 augustus 2003 is de wetgeving rond het huren en verhuren van woningen gewijzigd.  Deze hebben betrekking op:

1. het opheffen van gebreken door de huurder op kosten van de verhuurder
2. voorzieningen die door huurder zelf zijn aangebracht
3. oplevering van de woning bij het einde van het huurcontract
4. renovatie van een woningcomplex
5. onderverhuur
6. servicekosten met betrekking tot het wonen en verlaging van het voorschotbedrag
7. verplichte onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder
8. huurverlaging
9. gewijzigde rappelprocedure
10. vervallen bevoegdheid van de huurcommissies over "onredelijke bedingen" en tot slot
11. het overgangsrecht

In het onderstaande Huurbeleid staan enkele wijzigingen aangegeven.

Ook ten aanzien van het huren en verhuren van bedrijfsruimte is in het nieuwe huurrecht het een en ander gewijzigd. We geven u in grote lijnen de belangrijkste wijzigingen weer.

Inleiding
Het nieuwe huurrecht moderniseert de regeling van de huurovereenkomst in het algemeen (wetsvoorstel 26 089), huur van woonruimte (26 932) en huur van bedrijfsruimte (28 064). Ook reeds bestaande huurovereenkomsten zullen onder de nieuwe wet vallen.
Met de vernieuwingen is het huurrecht opgeschoond en de indeling eenvoudiger en duidelijker geworden. Zo zijn de regels voor de huur van woonruimte uit het Burgerlijk Wetboek, de Huurprijzenwet Woonruimte en de Wet op de Huurcommissies geïntegreerd. Bepalingen voor huur in het algemeen, de huur van woonruimte en de huur van bedrijfsruimte zijn nu opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (titel 7:4). De Huurwet is ingetrokken.
De nieuwe wetgeving regelt ook een aantal belangrijke knelpunten, zoals de gebrekenregeling, het stimuleren van zelfwerkzaamheid van de huurder en de gedoogplicht van de huurder om renovatie door de verhuurder te vergemakkelijken.

De nieuwe wet wijzigt het huurrecht van bedrijfsruimte overigens niet ingrijpend. Zo blijven de regelingen voor opzeggings- en termijnbescherming grotendeels gehandhaafd. Maar een aantal wijzigingen zijn voor de praktijk wel van belang. Zo is de positie van onderhuurders van bedrijfsruimte veranderd en is de procedure gewijzigd voor het vaststellen van de huurprijs door tussenkomst van de kantonrechter.

Huurovereenkomst
Anders dan verhuurder en huurder van woonruimte, kunnen verhuurder en huurder van bedrijfsruimte grotendeels zelf bepalen hoe de huurovereenkomst luidt. Voor woonruimte zijn de algemene en bijzondere bepalingen uit de wet dwingend van aard. Dat wil zeggen dat er niet van mag worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte geldt dit niet. De huurder van bedrijfsruimte heeft een minder vergaande wettelijke bescherming dan de huurder van woonruimte.

Gebrekenregeling
Een belangrijke vernieuwing van het huurrecht is de uitgebreide gebrekenregeling. Deze regeling versterkt de positie van de huurder bij gebreken en achterstallig onderhoud. De verhuurder moet grotere gebreken altijd verhelpen. Wanneer de verhuurder bij het aangaan van de huur bekend was met de gebreken en deze moedwillig verzwegen heeft voor de huurder, dan kan de verhuurder verplicht worden tot herstel, tot verlaging van de huurprijs en/of tot een schadevergoeding. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om in bepaalde omstandigheden en onder bepaalde voorwaarden zelf het gebrek te herstellen, op kosten van de verhuurder.
De gebrekenregeling is opgenomen onder de algemene bepalingen en geldt dus voor alle huurovereenkomsten, zowel voor woonruimte als voor alle soorten bedrijfsruimten. Een belangrijk verschil is echter dat deze bepalingen voor woonruimte dwingend van aard zijn. Dat betekent dat huurder en verhuurder hier niet van mogen afwijken. Maar huurder en verhuurder van bedrijfsruimte mogen daar in hun overeenkomst wel van afwijken. Tenzij het gebreken betreft die de verhuurder kende of behoorde te kennen en de huurder daar niet van op de hoogte was.

De verhuurder van bedrijfsruimte kan bestaande gebreken uitsluiten van de gevolgen van de gebrekenregeling. Ook kan hij bijvoorbeeld in het contract opnemen dat hij niet aansprakelijk is voor de gevolgen van een gebrek dat ontstaat na het aangaan van de huur, of die hij bij het aangaan van de huur niet kende.
Stel dat een verhuurder een loods verhuurt met een lek dak. Verhuurder en huurder zijn beiden bekend met dit gebrek en zijn het er over eens dat het gebrek, gezien de goederen die in de loods bewaard zullen worden, geen schade oplevert voor de huurder. De verhuurder kan in dit geval in de overeenkomst de gevolgen uitsluiten die de wet aan gebreken verbindt. Dat wil zeggen dat de verhuurder niet verplicht is tot herstel of  schadevergoeding. In de huurprijs zal rekening worden gehouden met de staat van het pand. Het is in dit soort gevallen wel heel belangrijk dat de verhuurder de huurder deugdelijk informeert over het gebrek en huurder en verhuurder  in de huurovereenkomst de bestemming van het pand vermelden en beschrijven welke gebreken zij niet als gebrek "in de zin van de wet" beschouwen. Bovenstaande geldt uiteraard niet voor verhuurders die gebreken verzwijgen of huurders proberen te misleiden.
Wat zijn bedrijfsruimten?
De wet handhaaft de indeling in verschillende soorten bedrijfsruimten:

• Middenstandsbedrijfsruimte: winkels, cafe's, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.
• Alle overige bedrijfsruimten (banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken, bedrijfsruimten van artsen etc.)

Daarnaast noemt de wet nog "afhankelijke woningen", woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkelwoningen).
Het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is van belang omdat de regelgeving voor beide types bedrijfsruimten op een aantal punten verschilt. In de oude situatie golden voor middenstandsbedrijfsruimte regelingen uit het Burgerlijk Wetboek. Op de overige bedrijfsruimte was de Huurwet van toepassing. In de nieuwe situatie is de Huurwet afgeschaft. De nieuwe "algemene bepalingen Huur" uit het BW gelden voor zowel woonruimten als voor alle soorten bedrijfsruimten. (In deze algemene bepalingen is bijvoorbeeld de gebrekenregeling opgenomen.) Voor middenstandbedrijfsruimten zijn er daarnaast de al bestaande nadere regelingen gehandhaafd, waaronder bepalingen voor opzegging en huurprijs. Deze bepalingen geven huurders van middenstandsbedrijfsruimten (net zoals het geval was onder de oude wetgeving) een grotere wettelijke bescherming dan huurders van  "overige bedrijfsruimten". De bepalingen beschermen de ondernemer bijvoorbeeld tegen vroegtijdige beëindiging van de huur. Voor alle "overige bedrijfsruimte" geldt de ontruimingsbescherming, zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.

Middenstandsbedrijfsruimte: de regelgeving in grote lijnen Duur van de overeenkomst

• Als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Als de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd.
• Duurt de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan volgt een verlenging tot en met tien jaar, tenzij er opgezegd wordt.
• In de gevallen dat de eerste huurperiode langer is dan tien jaar, dan geldt de overeengekomen duur en wordt de overeenkomst, tenzij er opgezegd wordt, daarna voor onbepaald tijd voortgezet. Partijen kunnen uiteraard ook overeenkomen dat de overeenkomst voor een bepaalde tijd wordt verlengd.
• Bij huurovereenkomst van twee jaar of korter gelden andere regels.

Opzeggen van de huurovereenkomst
Voor middenstandsbedrijfruimten gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder. Een uitzondering geldt voor huurperioden van twee jaar of korter. Dan gelden deze bepalingen niet. De regels voor het opzeggen van de huurovereenkomst zijn grotendeels hetzelfde gebleven


De beschermende bepalingen zijn:

• De verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen. Hij moet de gronden noemen die tot de opzegging leiden.
• De opzegtermijn van zowel huurder als verhuurder is tenminste één jaar voor de einddatum van de overeenkomst. Als de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging.
• Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Als de huurder er niet mee instemt, moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. De voorwaarden voor deze vordering hangen af van de verlopen huurperiode. Een vordering voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:
• De verhuurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, of
• De verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, de echtgen(o)ot(e), of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben (dringend eigen gebruik).
• Nieuw in de regelgeving is dat ook renovatie van het pand onder "dringend eigen gebruik" valt. De verhuurder kan de huur opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur. Uiteraard met inachtneming van de regels die voor het opzeggen van de huur gelden. Hierdoor wordt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Huurprijs
De huurder en de verhuurder kunnen bij het aangaan van de overeenkomst de huurprijs zelf vaststellen. Er geldt geen wettelijk maximum.
In de gevallen dat de huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode van meer dan vijf jaar, kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs voorstellen na afloop van de overeengekomen duur van de overeenkomst. In alle andere gevallen kan de huurprijs herzien worden nadat tenminste vijf jaar verstreken zijn sinds de dag waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld.
Als de huurder en verhuurder een geschil hebben over de huurprijs, dan kunnen zij zich wenden tot de kantonrechter. Nieuw in de regelgeving is dat de kantonrechter zich pas over de zaak kan buigen, nadat de huurder en verhuurder gezamenlijk advies gevraagd hebben over de huurprijs aan een onroerend goed deskundige. Dit kan bijvoorbeeld een bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel zijn, maar ook een makelaar. Zonder dit advies zal de rechter een vordering tot een nadere huurprijsvaststelling niet ontvankelijk verklaren en dus niet in behandeling nemen.
De rechter kan onder de nieuwe regelgeving ook bepalen dat de huurprijs geleidelijk wordt verhoogd.
De gemeente kan van een eigenaar van een pand eisen dat hij energiezuinige verbeteringen aanbrengt. Onder de nieuwe regelgeving kan de verhuurder de kosten hiervan doorbereken aan de huurder. Hebben huurder en verhuurder en geschil over deze huurprijswijziging, dan kunnen ze de kantonrechter vragen de nieuwe huurprijs vast de stellen. Ook hier geldt dat huurder en verhuurder eerst een deskundig advies moeten laten opstellen.

Onderhuur
De algemene (nieuwe) regel is dat indien de hoofdhuur wordt opgezegd, ook de onderhuur eindigt. De hoofdhuurder heeft wel een zorgplicht. Hij moet de onderhuurder goed en tijdig inlichten over ondermeer de termijn die geldt voor de hoofdhuur en hij moet de onderhuurder in kennis stellen van een eventuele opzegging.
De hoofdhuurder mag niet zelf de huur opzeggen, als dat ten koste van de belangen van de onderhuurder gaat.
Onder bepaalde omstandigheden moet de hoofdhuurder een schadevergoeding aan de onderhuurder betalen.

Indeplaatsstelling
Een huurder kan het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf aan een derde overdragen. In deze gevallen kan de huurder van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan het overdragen van de huurverplichtingen aan deze derde. De huurder hoeft niet per se zelf in het gehuurde pand zijn bedrijf uit te oefenen. De huurder moet bij de overdracht wel een zwaarwegend belang hebben. Indien de verhuurder niet meewerkt kan de huurder aan de kantonrechter een machtiging vragen om diegene aan wie het bedrijf is overgedragen, als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.

Alle overige bedrijfsruimten
De huurder van alle overige bedrijfsruimten geniet een beperkte bescherming tegen ontruiming. De huurprijs is vrij overeen te komen en is niet aan een wettelijk maximum gebonden. De huurprijs kan pas veranderd worden als huurder en verhuurder het daarover eens zijn.

Opzegging en bescherming tegen ontruiming
De huur eindigt als de tijd waarvoor de huur is aangegaan is verstreken. Is geen tijd afgesproken , dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dat kan mondeling , maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste één maand. Als de verhuurder de overeenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder nog niet meteen het pand te ontruimen. De huurder heeft vanaf de aangezegde datum van ontruiming twee maanden de tijd om bij de kantonrechter uitstel te vragen. De kantonrechter kan de termijn van twee maanden verlengen tot maximaal één jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen. De maximale verlenging door tussenkomst van de kantonrechter is driemaal een jaar. De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Verlenging van de termijn wordt niet toegekend wanneer de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast), de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd of heeft ingestemd met de beëindiging, de huurovereenkomst ontbonden is of wanneer de huurder het verzoek te laat indient.

N.B. Onder de nieuwe regelgeving zijn de uitzonderingen die voorheen gemaakt werden voor een kleine groep "overige bedrijfsruimten" niet meer geldig. Deze kleine groep had voorheen wel een verdergaande vorm van huur- en huurprijsbescherming. Het betrof garages, kleine opslagruimten en clublokalen met een huurprijs die op 30 juni 1971 lager was dan f 100,00 in (delen van) gemeenten waar de Woonruimtewet 1947 niet van toepassing was.

Afhankelijke woning
Middenstandsbedrijfsruimte kan ook verhuurd worden in combinatie met een bijbehorende woning. Onder de oude regelgeving werd voor het woongedeelte de term 'onzelfstandige woning" gebruikt. In de nieuwe regelgeving is deze term vervangen door 'afhankelijke woning' zonder dat daarmee iets anders wordt bedoeld. Het betreft (winkel-)woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte. Deze woningen zijn uitsluitend te betreden via de bedrijfsruimte of de bewoning van de woning is noodzakelijk voor de exploitatie van het bedrijf.
Als de woning een afhankelijke woning is, dan gelden de regels voor de middenstandsbedrijfsruimten. Maar als een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, geheel verhuurd wordt als woonruimte, dan gelden de regels voor de huur van woonruimte. Dit geldt ook voor een bedrijfsruimte die, in afwijking van het huurcontract maar met medeweten van de verhuurder, bewoond wordt.


Huurbeleid 2003-2004

Hoe komt de huurprijs tot stand?
Welke regels gelden er bij huurverhoging?
Welke invloed heeft woningverbetering op de huurprijs?
Welke regels gelden er bij huurverlaging?
Hoe gaat de procedure bij de huurcommissie in zijn werk?
Bijzondere gevallen
Servicekosten
Onderhoud
Huurbescherming

Hoe komt de huurprijs tot stand?

Woningwaarderingsstelsel
In beginsel zijn huurders en verhuurders vrij een huurprijs overeen te komen. Om te kunnen bepalen of een huurprijs of huuraanpassing redelijk is, moet eerst het puntental van de woning bekend zijn. Met het woningwaarderingsstelsel kan de kwaliteit van de woning (grootte, voorzieningen en dergelijke) in punten worden uitgedrukt. De woning moet in principe worden gewaardeerd naar de toestand bij het ingaan van de huurovereenkomst.
De onderhoudstoestand wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. Verbeteringen of veranderingen die de huurder later zelf heeft aangebracht, tellen niet mee. Alleen wanneer de verhuurder hem daarvoor een vergoeding heeft gegeven, of wanneer de verhuurder voorzieningen en woningaanpassingen heeft aangebracht, moet de puntentelling plaatsvinden volgens de nieuwe toestand.

Puntentelling en huurprijs
Het woningwaarderingsstelsel kent bij elk puntentotaal een maximale huurprijsgrens. Met deze grens kan worden vastgesteld of de huurprijs (na de huurverhoging) in een redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van een woning.

Huurprijs bij nieuwe huurovereenkomst
De verhuurder kan in overleg met de nieuwe huurder een huurprijs overeenkomen. Daarbij heeft de verhuurder de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te verhogen, om deze meer in overeenstemming te brengen met de markthuurprijs. Als de verhuurder met een huurder een huurovereenkomst aangaat, heeft de huurder het recht om binnen zes maanden na de ingangsdatum de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.
In dat geval stelt de huurcommissie een onderzoek in naar de kwaliteit (puntentelling) en de onderhoudstoestand van de woning. Aanvraagformulieren daarvoor zijn verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies. U kunt ze ook downloaden via www.huurcommissie.nl.

Hoogte huurprijs
De maximale huurprijs is afhankelijk van het puntentotaal van de woning. Blijkt de overeengekomen huurprijs niet redelijk te zijn, dan geeft de huurcommissie in haar uitspraak de redelijke huurprijs aan. De huurcommissie bepaalt daarvoor eerst het puntental van de woning. Vervolgens wordt ook de onderhoudstoestand van de woning bekeken. Als deze niet in orde is, kan de huurcommissie tot een lagere huurprijs besluiten. De verhuurder kan na herstel van eventueel achterstallig onderhoud de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de ingangsdatum van de overeengekomen huurprijs (of als deze te hoog was, van de maximale huurprijs). Dit is slechts nodig wanneer huurder en verhuurder het niet eens zijn over de ingangsdatum na dit herstel. De huurder kan de te veel betaalde huur terugvorderen of na overleg met de verhuurder verrekenen.

Huurliberalisatie
Op huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 1994 zijn aangegaan, is de huurprijsbescherming grotendeels niet meer van toepassing als de aanvangshuurprijs boven de, op dat moment, geldende maximum-huurgrens van de huursubsidiewet ligt. Per 1 juli 2003 is een grens vastgesteld van € 585,24 per maand. Dit is de zogenoemde huurliberalisatie van de duurdere woningen. Daarmee vervallen voor deze woningen de regels voor het vaststellen van huurprijzen, de puntentelling en de manier waarop geschillen over de huurprijs kunnen worden opgelost. Behoudens de hierna genoemde uitzonderingen zijn geen procedures bij de huurcommissie mogelijk. Geschillen kunnen rechtstreeks aan de rechter worden voorgelegd.

Uitzonderingen
Op de huurliberalisatie zijn drie uitzonderingen van toepassing. Ten eerste kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie binnen zes maanden na het aangaan van de geliberaliseerde huurovereenkomst. Ten tweede kunnen huurder en verhuurder in de huurovereenkomst opnemen dat een eventueel geschil over de huurprijs of servicekosten zal worden voorgelegd aan de huurcommissie. Ten derde blijven vier bepalingen van huurprijsbescherming van kracht:

• in beginsel eenmaal per jaar wijziging van de huurprijs;
• nietigheid van onredelijke bedingen;
• verplichting verhuurder ten aanzien van servicekosten en verrekening daarvan met huurder;
• geschillen over servicekosten kunnen worden voorgelegd aan de rechter.

De huurliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. De regeling geldt echter wel voor huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel uit het Besluit huurprijzen woonruimte van toepassing was. Deze maatregel heeft betrekking op woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond (nieuwbouw), en waarvoor een huur was overeengekomen die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarvoor huursubsidie werd toegekend. Deze huurcontracten vallen ook onder de nieuwe huurliberalisatiemaatregel.

Welke regels gelden er bij huurverhoging

Huursombenadering
Jaarlijks stelt de Minister van VROM een maximale huurstijging per woning vast. Vanaf 1 juli 2002 is dit percentage afhankelijk van de afstand tussen de geldende huurprijs en de maximale huurprijs (zie tabel in paragraaf 3.4) die voor de woning gevraagd kan worden op basis van het punten(woningwaarderings) stelsel. De huursombenadering maakt differentiatie mogelijk in de hoogte van de huuraanpassingen. Hierdoor kan de jaarlijkse huuraanpassing resulteren in zowel huurverlagingen als huurverhogingen met ten hoogste het desbetreffende maximumpercentage. Dit percentage vormt een bovengrens; het is geen leidraad voor de huurstijging voor alle woningen in Nederland. Dit geldt zowel voor sociale verhuurders als voor particuliere verhuurders. Woningcorporaties kunnen in overleg met de huurders de huurverhoging per woningcomplex bepalen. Voor sociale verhuurders geldt vanaf 1 juli 2003 een maximale huursomstijging op instellingsniveau van 3,4%.

Overleg huurders en verhuurder
Op 1 december 1998 is de ‘Wet op het overleg huurders verhuurder’ in werking getreden. De wet geldt voor verhuurders met 100 of meer woningen en formuleert basisregels voor het overleg tussen verhuurder en huurdersorganisaties. De huurdersorganisatie moet aan een aantal voorwaarden voldoen. De wet regelt drie zaken:

• de onderwerpen waarover minimaal overlegd moet worden. Hieronder vallen onder andere het beleid voor de huurprijzen, het onderhoud en beheer en de verhuur en toewijzing;
• de huurdersorganisatie krijgt het recht van advies bij beleidswijzigingen op die onderwerpen;
• een vergoeding van de verhuurder voor de kosten die de huurdersorganisatie maakt voor het overleg met de verhuurder en het informeren van huurders.

Indexering
Indexeringsclausules houden in dat de huurprijs ieder jaar op een afgesproken datum wordt verhoogd. Daarbij wordt een vermenigvuldigingsfactor gehanteerd, bijvoorbeeld gebaseerd op de stijging van de kosten voor gezinsconsumptie. Dit indexcijfer wordt berekend door het CBS en is over het algemeen ook verkrijgbaar bij makelaars in onroerende zaken. Als een huurcontract een indexeringsclausule bevat, hoeft de verhuurder geen voorstel tot huurverhoging meer te doen. De verhuurder kan in dat geval volstaan met de huurder te informeren op welke wijze de verhoging is berekend en welke huurprijs vanaf de afgesproken datum door de huurder betaald moet worden.
De huurder kan in het algemeen geen bezwaar maken tegen een dergelijke verhoging. Wel kan hij aan zijn verhuurder huurverlaging voorstellen als de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens. Ook kan de huurder tijdelijke huurverlaging vragen bij de huurcommissie als de woning ernstige onderhoudsgebreken vertoont. Verhuurders in de sociale huursector die met hun huurders op grond van een indexeringsclausule toekomstige huurverhogingen zijn overeengekomen, moeten hun huurders toch jaarlijks informeren over het voorgenomen huurbeleidsplan voor het komende jaar. Indexeringsclausules in huurcontracten die vanaf 1 juli 1979 zijn overeengekomen, zijn rechtsgeldig. Dit is bepaald door de Hoge Raad. Ook indexeringsclausules die tussen 21 oktober 1976 en 1 juli 1979 zijn overeengekomen kunnen nog rechtsgeldig zijn, voorzover ze op 1 juli 1979 nog niet waren vervallen.

Nieuw huurrecht
Nieuw is dat zolang een indexeringsclausule bestaat in het huurcontract, de verhuurder niet ook nog eens jaarlijks een huurverhoging kan voorstellen. Bovendien mag een indexeringsclausule niet leiden tot een hogere huurverhoging dan met het door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage; dan geldt een verhoging met het door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage.

Voorstel tot huurverhoging
Voor de periode 1 juli 2002 tot 1 juli 2005 geldt nieuw beleid voor huurverhogingen. Een belangrijke doelstelling van het nieuwe huurprijsbeleid is zowel de huurder als de verhuurder voor meer jaren een grotere zekerheid te geven. De twee belangrijkste nieuwe elementen van dat beleid zijn:

• Het geleidelijk afschaffen van de verouderingsaftrek.
• Het beter afstemmen van de ontwikkeling van de huur op het al bereikte niveau van de maximale huurprijsgrens.

Nieuwe regels sinds 1 juli 2002
Voor huurverhogingen gelden sinds 1 juli 2002 vijf nieuwe regels:
1. de huurverhoging wordt gebaseerd op het voortschrijdende gemiddelde inflatiepercentage over de laatste 5 kalenderjaren; voor het tijdvak 2003-2004 komt dat uit op 3%;
2. de maximale huurverhoging is afhankelijk van de afstand tussen de geldende huurprijs vóór de huurverhoging en de maximale huurprijsgrens (zie tabel hieronder);
3. voor de sociale verhuurders geldt een maximale huursomstijging op instellingsniveau; die maximale huursomstijging zal tot 1 juli 2005 liggen op 0,4 procentpunt boven de gemiddelde inflatie; voor het tijdvak 2003-2004 dus op 3,4%;
4. de maximale huurprijsgrenzen (huurprijstabellen) voor de periode 1 juli 2002 tot 1 juli 2005 worden bevroren op het peil van 30 juni 2002; alleen de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woningen (kamers) worden per 1 juli 2003 verhoogd met het gemiddelde;
5. de verouderingsaftrek in het woningwaarderingsstelsel wordt in drie jaar afgebouwd;
– per 1 juli 2002 wordt de maximale verouderingsaftrek van 30 punten verlaagd naar 20 punten;
– per 1 juli 2003 wordt de maximale verouderingsaftrek verlaagd naar 10 punten;
– vanaf 1 juli 2004 gelden er geen aftrekpunten meer voor veroudering.

De afstand tot de maximale huurprijsgrens
Het afstemmen van de huidige huur op de maximale huur heeft met name gevolgen voor zittende huurders bij wie de actuele huurprijs sterk afwijkt van de maximale huurprijsgrens van zijn woning (de maximale huurprijsgrens is gebaseerd op het puntenstelsel). Het gevolg is namelijk dat ten opzichte van die grens relatief lagere huren iets sneller mogen stijgen dan de relatief hogere huren. Voor deze huurwoningen, die relatief goedkoop zijn, kan de huurstijging meer dan de gemiddelde inflatie bedragen. Het principe daarbij is: hoe verder de huur afwijkt van het maximum, hoe hoger het percentage waarmee de huur kan stijgen. De verhuurder mag afhankelijk van de afstand tot het maximum de huur verhogen met een vastgesteld percentage boven het gemiddelde inflatiepercentage. Huurverhogingen met meer dan het inflatiepercentage kunnen alleen plaatsvinden als de huurprijs van een woning gelijk of minder is dan 72% van de maximale huurprijsgrens.

Berekenen huurverhoging
Op de VROM site www.vrom.nl vindt u een rekenmodule waar u met behulp van een aantal gegevens over de woning de maximale huurverhoging voor die betreffende woning kunt berekenen. Als de huurverhoging te hoog is, kunt u via de site bezwaarformulieren van de Huurcommissie downloaden.

Vormvereisten
Verhuurders moeten een voorstel tot huurverhoging van meer dan 3,0% toelichten aan de hand van de woningwaardering (puntentelling) en aan de hand van een toelichting op hun onderhouds-, verbeterings- en huurprijsbeleid. Zij moeten daarom gebruik maken van het voorgeschreven huurverhogingsformulier, met een puntentellings- en een beleidstoelichtingsformulier. Door het puntentellingsformulier kan de huurder de geldende huurprijs en de voorgestelde huurprijs toetsen aan de maximale huurprijsgrens. In het formulier ‘toelichting op onderhouds- en huurprijsbeleid’ moet de verhuurder uitleggen waarom hij een huurverhoging van meer dan 3,0% voorstelt.
Als de verhuurder geen (volledig ingevulde) puntentelling en/of toelichting op zijn onderhouds-, verbeterings- en huurprijsbeleid bij zijn voorstel voegt, zal de huurcommissie de huurverhoging ambtshalve terugbrengen tot 3,0%, als de huurcommissie om een uitspraak over de huurverhoging is gevraagd. De toetsingsbevoegdheid van de huurcommissie is overigens beperkt: de huurcommissie mag alleen toetsen of het beleidstoelichtingsformulier volledig is ingevuld en of de verstrekte informatie ingaat op de gestelde motiveringseisen; de huurcommissie mag niet de inhoud van de toelichting op het onderhouds-, verbeterings- en huurprijsbeleid toetsen. Een huurverhoging tot en met 3,0% hoeft een verhuurder niet nader toe te lichten. Bij een huurverhoging tot en met 3,0% kan de verhuurder een gewone brief of eigen formulier gebruiken. Daarin moet hij de volgende elementen vermelden:

• de oude huurprijs, het percentage of het bedrag van de huurverhoging en de nieuwe huurprijs;
• de ingangsdatum van de huurverhoging;
• de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder eventuele bezwaren tegen het voorstel kenbaar kan maken;
• de wettelijke gevolgen van het niet maken van bezwaar.

Termijn
Een huurverhogingsvoorstel moet sinds 1 juli 2001 ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder zijn ingediend. Als de huurverhoging per 1 juli moet ingaan, moet de huurder uiterlijk 30 april over het voorstel beschikken.

Bezwaar tegen huurverhoging
Wanneer een huurder het niet eens is met het huurverhogingsvoorstel, kan hij in een aantal gevallen bezwaar maken bij de verhuurder.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging
Tegen een voorstel tot huurverhoging kan een huurder in een aantal gevallen bezwaar maken. Redenen om bezwaar te maken zijn de volgende:

• de oude huurprijs die de verhuurder opgeeft is hoger dan de geldende huurprijs;
• de verhuurder stelt een wijziging voor binnen twaalf maanden na de vorige huuraanpassing;
• bij een huurverhoging hoger dan 3,0% is de verhuurder verplicht die verhoging toe te lichten aan de hand van de puntenwaardering. Ontbreekt deze of is de huurder het niet eens met de puntenwaardering, dan kan hij dit toelichten in een bezwaarschrift; bezwaar maken tegen één of meer onderdelen van de puntenwaardering van de verhuurder heeft alleen zin als bij de door de huurder gehanteerde puntenwaardering het voorgestelde huurverhogingspercentage boven het maximaal toegestane percentage ligt of de voorgestelde huurprijs boven de maximale huurprijsgrens komt;
• bij een huurverhoging hoger dan 3,0% moet de verhuurder de huurverhoging ook toelichten aan de hand van zijn onderhouds-, verbeterings- en huurprijsbeleid; hij moet daartoe het verplichte toelichtingsformulier volledig invullen; als de verhuurder dit formulier niet heeft bijgevoegd of niet volledig heeft ingevuld, kan de huurder op die grond bezwaar maken;
• bij een huurverhoging hoger dan de maximumhuurverhoging;
• de huurprijs is door de huurcommissie tijdelijk verlaagd of bevroren vanwege ernstige onderhoudsklachten en deze klachten zijn nog niet verholpen.

De mogelijkheid om op grond van ernstige onderhoudsklachten bezwaar te maken tegen de huurverhoging is na 1 juli 2000 komen te vervallen. De huurder moet in zo’n geval gebruik maken van de procedure voor tijdelijke huurverlaging bij ernstige onderhoudsklachten. Deze procedure kan gedurende het gehele jaar bij de huurcommissie worden gestart; de huurder hoeft hiervoor dus niet te wachten tot de verhuurder een huurverhoging heeft voorgesteld.
Andere argumenten dan de hiervoor opgesomde bezwaargronden zijn geen redenen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Het ontbreken van centrale verwarming is bijvoorbeeld geen reden om bezwaar te maken. Ook factoren zoals de grootte van het gezin of het gezinsinkomen zijn in dit verband niet van belang.

Het bezwaarschrift
Als een huurder goede redenen heeft om bezwaar te maken tegen een huurverhoging, dan kan hij zich het beste wenden tot de verhuurder. De verhuurder kan vervolgens proberen aan de bezwaren van de huurder tegemoet te komen. Blijft de huurder bij zijn bezwaren, dan kan hij zijn bezwaren kenbaar maken met behulp van een bezwaarschrift. Dit bezwaarschrift is verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies, bij het
Distributiecentrum VROM en soms ook bij de verhuurder. Op het bezwaarschrift staat een toelichting. De huurder moet het bezwaarschrift binnen zes weken vanaf de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging (nieuw huurrecht: tot de ingangsdatum) inleveren bij de verhuurder. De bezwaren moeten duidelijk omschreven worden. Als de verhuurder de huurverhoging toch wil doorzetten, moet hij het bezwaarschrift en het huurverhogingsvoorstel binnen twaalf weken (nieuw huurrecht: zes weken; zie hiernaast) vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging inleveren bij de huurcommissie. Zijn commentaar kan hij aan het bezwaarschrift toevoegen. Verder moet de verhuurder een speciaal verzoekschrift meesturen, waarin de huurcommissie wordt gevraagd het geschil in behandeling te nemen. Exemplaren van zo’n verzoekschrift zijn verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies (in beperkte hoeveelheden) en bij het Distributiecentrum VROM. Het is ook te downloaden via www.huurcommissie.nl.

Nieuw huurrecht
Voor huurverhogingsvoorstellen met een ingangsdatum die ligt op of na de datum dat het nieuwe huurrecht in werking is getreden, veranderen de termijnen:

• de huurder kan tot de ingangsdatum bezwaar maken bij de verhuurder
• de verhuurder kan dan tot zes weken na de ingangsdatum het huurverhogingsvoorstel (met het bezwaarschrift) inleveren bij de huurcommissie.

Zonder bezwaarschrift
De verhuurder kan het verzoekschrift ook indienen wanneer de huurder geen bezwaar maakt tegen de huurverhoging, maar deze toch niet betaalt. De huurcommissie stuurt de huurder in dat geval een zogenoemde rappelbrief, waarin melding wordt gemaakt van het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder (eventueel met een kopie van het voorstel van de verhuurder) en wijst de huurder op de mogelijkheid om alsnog bezwaar te maken. Tevens wordt de huurder gewezen op de gevolgen wanneer hij niet of te laat bezwaar maakt. Binnen zes weken na verzending van de rappelbrief door de huurcommissie kan de huurder rechtstreeks een verzoek indienen bij de huurcommissie om het geschil in behandeling te nemen. Daarbij moet hij gebruik maken van een speciaal formulier (verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies en bij het Distributiecentrum VROM). Reageert de huurder niet of te laat, dan gaat de huurverhoging zonder meer door. De huurder moet dan de nieuwe huurprijs betalen vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Wanneer de verhuurder het verzoekschrift (voor een uitspraak over de huurverhoging of voor een rappelverzoek) niet of niet op tijd indient bij de huurcommissie, dan hoeft de huurder de huurverhoging (nog) niet te betalen. De verhuurder kan dan wel een nieuw voorstel doen met een latere ingangsdatum.

Nieuw huurrecht
Voor huurverhogingsvoorstellen met een ingangsdatum die ligt op of na de datum dat het nieuwe huurrecht in werking is getreden, verandert deze rappelprocedure. Voortaan moet de verhuurder zelf rappelleren bij huurders die geen bezwaarschrift hebben ingediend, maar de huurverhoging ook niet betalen. De verhuurder moet de huurder dan binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum per aangetekende brief verzoeken te reageren op het huurverhogingsvoorstel. Stemt de huurder vervolgens niet binnen twee weken alsnog schriftelijk in met de huurverhoging, dan kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel (met een ingevuld verzoekschrift) binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum inleveren bij de huurcommissie. De verhuurder kan deze rappelbrief achterwege laten, als hij het huurverhogingsvoorstel zelf per aangetekende brief heeft verzonden aan de huurder.
Wanneer de verhuurder de rappelbrief niet tijdig verstuurt of het huurverhogingsvoorstel niet tijdig inlevert bij de huurcommissie, dan hoeft de huurder de huurverhoging (nog) niet te betalen. De verhuurder kan dan wel een nieuw voorstel doen met een latere ingangsdatum.

Uitspraak huurcommissie
Als de huurcommissie het voorstel onredelijk vindt, geeft zij in haar uitspraak aan welke wijziging van de huurprijs zij wel redelijk vindt. Uitgangspunt daarbij is de tabel met de maximale huurprijsgrenzen en de maximum huurverhogingspercentages. De huurcommissie kan ook aangeven dat het niet redelijk is de huurprijs te wijzigen, bijvoorbeeld als de huurprijs al te hoog is. Ook kan de huurcommissie concluderen dat een latere ingangsdatum gehanteerd moet worden. Het kan voorkomen dat er nog geen uitspraak in een geschil over een voorgestelde huurverhoging is gedaan, terwijl de verhuurder de volgende jaarlijkse huurverhoging wil voorstellen. In dat geval doet de verhuurder er verstandig aan uit te gaan van een geldende huurprijs zoals hij die het voorgaande jaar had voorgesteld. Dit voorkomt dat de verhuurder een te lage huurprijs voorstelt als later uit de uitspraak blijkt dat de eerder voorgestelde huurverhoging wel redelijk is.

Huurverhoging wel of niet betalen
Als de huurder de huurverhoging niet betaalt, doet hij er verstandig aan om elke maand een bedrag ter grootte van de huurverhoging opzij te leggen. Als zijn bezwaar wordt afgewezen, moet de huurder de huurverhoging meestal alsnog vanaf de voorgestelde ingangsdatum betalen. Als de huurder direct na de ingangsdatum de nieuwe huurprijs betaalt, en niet op voorgeschreven wijze bezwaar maakt, dan wordt ervan uitgegaan dat hij met de voorgestelde huurverhoging instemt. De huurverhoging is dan geldig tot stand gekomen. Als de huurder de huurverhoging wel betaalt, maar toch een bezwaarschrift indient en zijn bezwaren worden toegewezen, dan kan de huurder de teveel betaalde huur terugontvangen.

Welke invloed heeft woningverbetering op de huurprijs?

Soorten woningverbetering
Van woningverbetering is sprake als door het treffen van (een) voorziening(en) aan een woonruimte het woongerief van deze woonruimte stijgt. Het gaat vaak om voorzieningen als een tweede toilet, een douche, een modernere keuken of warmteisolatie. Ook woonvoorzieningen voor gehandicapten kunnen leiden tot een verhoging van de huurprijs, mits deze zijn aangebracht door de verhuurder. Van woningverbetering is geen sprake bij herstel of vervanging van delen van een woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft; we spreken dan van (groot) onderhoud.
Dit is meestal geen reden voor een extra huurverhoging.

Toestemming/gedoogplicht
Een verhuurder mag behalve voor dringende reparaties geen veranderingen aan de inrichting of gedaante van de woning aanbrengen. Dit betekent dat de verhuurder voor een woningverbetering toestemming nodig heeft van de huurder. Als een huurder zwaarwegende bezwaren heeft tegen woningverbetering, is het verstandig als hij zich tot iemand wendt die rechtshulp verleent.

Nieuw huurrecht
Indien renovatie een complex (bouwkundige eenheid) van tien of meer woningen of bedrijfsruimten betreft, en 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatieplan, wordt het renovatieplan redelijk geacht. De huurder die niet instemt met het renovatieplan, kan tot acht weken nadat de verhuurder heeft gemeld dat tenminste 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatieplan, een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het plan. Laat de huurder dat na, dan moet hij de renovatie gedogen; dat moet hij ook als de rechter oordeelt dat het renovatieplan redelijk is.
Gaat het niet om renovatie van een complex van tenminste tien woningen of bedrijfsruimten, of stemt minder dan 70% van de huurders in met het renovatieplan, dan moet de verhuurder de rechter vragen een oordeel te geven over de redelijkheid van zijn plan.

Aanschrijving
Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders de verhuurder een aanschrijving zenden tot het treffen van voorzieningen. Deze aanschrijving kan betrekking hebben op woningaanpassing of op voorzieningen die aangebracht moeten worden uit oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Daarnaast kan het ook gaan om aanpassingen aan de eisen van de tijd, bijvoorbeeld als er geen toiletruimte, badruimte of kookgelegenheid in de woning is.

Huurverhoging bij woningverbetering
Uitgangspunt bij woningverbetering en woonvoorzieningen voor gehandicapten is dat de huurder en de verhuurder van tevoren afspreken welke voorzieningen worden aangebracht en welke huurverhoging daaruit voortvloeit. De nieuwe huurprijs mag daarbij niet hoger worden dan de maximale huurprijsgrens, die berekend wordt aan de hand van de puntentelling. Daarnaast moet de huurverhoging in een redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder maakt (na aftrek van subsidies en een eventuele bijdrage van de huurder). Het is altijd aan te bevelen afspraken over de nieuwe huurprijs vooraf te maken; in bepaalde gevallen zijn huurder en verhuurder hier zelfs toe verplicht (zie punt 2 en 3). Om geschillen te voorkomen, kan de afspraak het beste schriftelijk worden vastgelegd.

1 Woningverbetering
Bij woningverbetering moeten de huurder en de verhuurder zelf (vooraf) afspraken maken over de aan te brengen voorzieningen en de nieuwe huurprijs. De verhuurder kan alleen huurverhoging voor een verbetering vragen als die meer woongenot oplevert. Voor het vernieuwen van voorzieningen zoals de centrale verwarming, lift en elektrische installatie mag de verhuurder alleen een verhoging voorstellen als de nieuwe voorziening meer comfort biedt.

2 Woonvoorzieningen
Een woonvoorziening voor gehandicapten is een voorziening die gericht is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt. Bij het aanbrengen van woonvoorzieningen voor gehandicapten moeten de huurder en de verhuurder zelf (vooraf) een nieuwe huurprijs afspreken. Hierbij kan worden uitgegaan van het bedrag van de investering voor de aangebrachte voorzieningen minus de subsidie en de eigen bijdrage van de gehandicapte. Bij het bepalen van een redelijke huurverhoging kunnen huurder en verhuurder onder meer rekening houden met het rentepercentage, de gemiddelde levensduur van de woonvoorziening en de voor rekening van de verhuurder komende onderhoudskosten. De kosten van toekomstige vervanging van de woonvoorziening in verband met ouderdom en slijtage dienen buiten beschouwing te blijven. Tevens kan de woonvoorziening gevolgen hebben voor de woningwaardering (puntentelling). Onder aftrek van subsidie en eigen bijdrage van huurder kan voor elke € 226,89 van de kosten die de verhuurder aan de voorziening heeft besteed, één extra punt worden gerekend.

3 Groot onderhoud
Bij groot onderhoud zal de verhuurder in de regel geen huurverhoging vragen. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarin het redelijk is dat de huurder en de verhuurder uit oogpunt van een gezonde exploitatie een huurverhoging overeenkomen.

Advies/uitspraak huurcommissie
Krijgen de huurder en verhuurder na uitvoering van de werkzaamheden verschil van mening, dan kan zowel de huurder als de verhuurder de huurcommissie om advies/uitspraak vragen. Dit kan in de volgende gevallen:

1. Wanneer de verhuurder complexgewijs verbeteringen in of aan de woningen heeft aangebracht en een huurder in dat complex niet akkoord is gegaan met de voorgestelde huurverhoging, maar wel het aanbrengen van de verbetering heeft gedoogd of moeten gedogen;
2. Als de huurder wel met de verbeteringen heeft ingestemd, maar niet met de daaraan verbonden huurverhoging; In bepaalde gevallen is het mogelijk dat de verhuurder ook om advies vraagt, zonder dat hij met de huurder overeenstemming heeft bereikt over een nieuwe huurprijs voor een te verbeteren woning;
3. Als de huurder zowel met de verbetering als met de voorgestelde huurverhoging heeft ingestemd, maar nadien twijfelt over de redelijkheid van het verhogingsbedrag;
4. Als op grond van een aanschrijving voorzieningen zijn aangebracht zonder dat partijen vooraf een vergoedingsbedrag zijn overeengekomen;
5. Bij een geschil over een huurverhoging met betrekking tot woonvoorzieningen voor een gehandicapte bewoner. De huurcommissie geeft een schriftelijk advies (situatie 1, 2 en 3) of doet uitspraak (situatie 4 en 5) over het redelijke bedrag van de verhoging van de huurprijs voor de aangebrachte voorziening of aanpassing van de woning. Als het gaat om een verzoek om een uitspraak, geldt een indieningstermijn.

Nieuw huurrecht
Er is in het nieuwe huurrecht nog maar één procedure bij de huurcommissie: als huurder en verhuurder na uitvoering van de werkzaamheden geen overeenstemming bereiken over de huurverhoging na de voorzieningen/verbetering, dan kan de huurder of de verhuurder binnen drie maanden na het aanbrengen van de voorzieningen/verbetering een uitspraak van de huurcommissie daarover vragen. (De procedure wordt dus voor alle bovenstaande gevallen – 1 t/m 5 – dezelfde procedure. De adviesprocedure bij de huurcommissie vervalt en wordt vervangen door één uitspraakprocedure voor alle geschillen over de huurprijs na woningverbetering.)

Verbeteringen die de huurder betaalt
Als een huurder voor eigen rekening verbeteringen in de woning aanbrengt, kunnen deze niet tot huurverhoging leiden. De huurder doet er goed aan hierover vooraf met de verhuurder afspraken te maken en deze ook schriftelijk vast te leggen. Voor de huurder is het verder van belang dat hij toestemming vraagt voordat hij verbeteringen aanbrengt, zodat hij bij het opzeggen van de huur niet verplicht wordt de verbeteringen ongedaan te maken. Ook kan de huurder met de verhuurder afspreken dat hij een vergoeding voor de aangebrachte verbeteringen ontvangt bij het verlaten van de woning. De verhuurder zal er daarentegen op letten dat de voorgestelde verbeteringen geen invloed hebben op de verhuurbaarheid van de woning. Vanzelfsprekend dient de huurder de bouw- en/of installatievoorschriften in acht te nemen.

Nieuw huurrecht
Doe-het-zelven in de huurwoning door de huurder.
De huurder krijgt meer mogelijkheden om veranderingen aan (de binnenkant van) de woning aan te brengen.
De huurder heeft geen schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten voor de verhuurder ongedaan gemaakt of verwijderd kunnen worden.
Voor andere veranderingen heeft de huurder wel schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Maar de verhuurder moet deze toestemming binnen acht weken geven als de veranderingen er niet toe leiden dat de woning minder goed verhuurbaar is of dat de woning in waarde daalt. Als de verhuurder geen toestemming geeft, kan de huurder de rechter vragen hem te machtigen om de verandering toch aan te brengen. De rechter geeft deze machtiging in ieder geval als de verhuurder wel toestemming had moeten geven. De rechter kan deze machtiging ook geven als de verandering nodig is voor een doelmatig gebruik van de woning door de huurder (denk aan gehandicaptenvoorzieningen) of als de verandering het gebruiksgenot vergroot; voorwaarde is wel dat er geen zwaarwichtige bezwaren van de verhuurder zijn die zich tegen het aanbrengen van de verandering verzetten.
De rechter kan voorwaarden verbinden aan de machtiging: bijvoorbeeld dat de huurder de verandering aan het einde van de huur weer ongedaan moet maken. Bedingen in het huurcontract die de mogelijkheden voor huurder om veranderingen aan de binnenkant van de woning aan te brengen beperken, zijn niet geldig.

Opnamestaat
Zowel de huurder als de verhuurder zijn er bij gebaat om bij aanvang van de woning een opnamestaat te maken waarin de staat van de woning op dat moment wordt vastgelegd (een beschrijving van de gehuurde woning). Als zo’n opnamestaat is gemaakt, moet de huurder de woning in dezelfde staat opleveren als in de opnamestaat is vermeld; maar geoorloofde veranderingen en toevoegingen hoeft de huurder niet weg te halen en wat door ouderdom is vergaan of beschadigd hoeft de huurder ook niet in de oude staat op te leveren. Ook kunnen bij het opmaken van de opnamestaat afspraken gemaakt worden of de nieuwe huurder de door de vorige huurder aangebrachte verbeteringen wel of niet moet verwijderen als hij de woning weer verlaat.
Als er geen opnamestaat is gemaakt dan wordt verondersteld dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals die is aan het einde van de huur; tegen deze veronderstelling is wel tegenbewijs mogelijk.

Welke regels gelden er bij huurverlaging?

Huurverlaging vanwege de puntentelling
Als de huurprijs te hoog is in verhouding tot de kwaliteit (puntentelling) van de woning, kan deze worden verlaagd. Een voorstel tot huurverlaging is mogelijk tot het niveau van de maximale huurprijsgrens. Soms komt de verhuurder met een voorstel om de huur te verlagen, maar meestal zal de huurder het initiatief moeten nemen. Een huurverlagingsvoorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de verhuurder zijn ingediend. Voor een huurverlagingsvoorstel moet een speciaal formulier en een puntenwaarderingsformulier worden gebruikt. Deze formulieren zijn verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies.
Wanneer de verhuurder niet met dit voorstel instemt of niets van zich laat horen, kan de huurder binnen twaalf weken (nieuw huurrecht: binnen zes weken; zie hieronder) vanaf de voorgestelde ingangsdatum een speciaal verzoekschrift indienen bij de huurcommissie. Daarin wordt dan de huurcommissie gevraagd een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. Bij het verzoekschrift moet de huurder een kopie van het voorstel aan de verhuurder en van zijn eventuele antwoord daarop meesturen. De huurcommissie kan voor de zittende huurder de huurprijs in de meeste gevallen pas twaalf maanden na de laatste huuraanpassing verlagen. Wanneer de huurder het verzoekschrift niet of niet op tijd indient bij de huurcommissie, dan gaat de huurverlaging niet door. De huurder kan dan wel een nieuw voorstel doen met een latere ingangsdatum.

Nieuw huurrecht
Voor huurverlagingsvoorstellen met een ingangsdatum die ligt op of na de datum dat het nieuwe huurrecht in werking is getreden, veranderen enkele regels:

• wanneer de huurcommissie een huurverlagingsverzoek vanwege een lager puntenaantal gegrond beoordeelt, zal deze ook gehonoreerd kunnen worden als de huur in het afgelopen jaar is gewijzigd; dus in het nieuwe huurrecht kan een huurder altijd een huurverlaging voorstellen, ongeacht wanneer de laatste huurverhoging is geweest;
• de termijn om een verzoekschrift bij de huurcommissie in te dienen wordt korter: als de verhuurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel, kan de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging een verzoekschrift indienen bij de huurcommissie.

Huurverlaging bij ernstige onderhoudsklachten
Als de woning ernstig achterstallig onderhoud vertoont, kan de huurder in aanmerking komen voor tijdelijke huurverlaging. De huurder moet eerst de onderhoudsklachten schriftelijk melden aan de verhuurder. De verhuurder heeft dan zes weken de tijd om de klachten te verhelpen. Als hij dat niet doet, kan de huurder tot twaalf maanden daarna (nieuw huurrecht: termijn verandert; zie hieronder) een verzoek om tijdelijke huurverlaging bij de huurcommissie indienen. Zo’n verzoek kan gedurende het gehele jaar worden ingediend; de huurder hoeft daarvoor niet te wachten tot de verhuurder een huurverhoging heeft voorgesteld.

Een huurverlaging gaat in op de eerste dag van de maand na indiening van het verzoekschrift. Deze verlaagde huurprijs wordt de ‘in rekening te brengen huurprijs’ genoemd. De huurverlaging is tijdelijk en geldt totdat de klachten zijn verholpen.

Nieuw huurrecht
De termijn om tijdelijke huurverlaging bij de huurcommissie te vragen wordt korter: als de verhuurder de klachten niet binnen zes weken verhelpt, kan de huurder tot zes maanden na de dag waarop hij de gebreken schriftelijk heeft gemeld aan de verhuurder, een verzoek om tijdelijke huurverlaging indienen bij de huurcommissie.
Bovendien gaat de tijdelijke huurverlaging eerder in: met ingang van de eerste van de maand nadat de huurder de kennisgeving over een gebrek aan de woning aan de verhuurder verzonden heeft.

Geldige onderhoudsklachten
De huurcommissie kan niet bij elke onderhoudsklacht de huurprijs verlagen. Alleen bij onderhoudsklachten die opgenomen zijn in de zogenoemde gebrekenlijsten kan de huur worden verlaagd. Deze lijsten zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte. Er zijn drie lijsten: lijst A (gebreken en tekortkomingen die het woongenot zeer ernstig schaden), lijst B (gebreken en tekortkomingen die het woongenot ernstig schaden) en een nieuwe lijst C (overige gebreken en tekortkomingen). Deze lijsten zijn in een Wegwijzer opgenomen. Ze staan omschreven in het zogenoemde ‘gebrekenboek’, dat bij het secretariaat van de huurcommissies verkrijgbaar is. Het staat ook op Internet (www.huurcommissie.nl).

Grenzen aan de huurverlaging
Per lijst geldt een ondergrens aan de huurverlaging. De huurprijs kan niet verder verlaagd worden dan tot een bepaald minimumpercentage van de maximale huurprijs.

Onenigheid over herstel
De huurder en de verhuurder kunnen van mening verschillen of de onderhoudsgebreken voldoende zijn hersteld. In dat geval kan de verhuurder bij de huurcommissie een verzoekschrift indienen. De huurcommissie bepaalt dan of de herstelwerkzaamheden voldoende zijn. Als dat zo is, bepaalt de huurcommissie vanaf welke datum de huurder de oude huur weer moet betalen.

Hoe gaat de procedure bij de huurcommissie in zijn werk?

Indienen verzoekschrift
Voor het indienen van verzoeken bij de huurcommissie bestaan speciale formulieren. Deze zijn verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies (in beperkte hoeveelheden) en bij het Distributiecentrum VROM.

Leges
Voor bijna alle verzoeken bij de huurcommissie moet leges van € 11,- worden betaald. Dat betekent dat voor de volgende procedures moet worden betaald:

• verzoek om advies over onredelijk beding;
• verzoek om advies over huurprijs na verbetering;
• verzoek om uitspraak over huurprijs na aanbrengen voorzieningen;
• verzoek om uitspraak of een all-in prijs is overeengekomen of niet;
• verzoek om uitspraak over de betalingsverplichting voor servicekosten;
• verzoek om toetsing van de aanvangshuurprijs;
• verzoek om oude of maximale huurprijs weer in rekening te kunnen brengen na herstel van een of meer gebreken;
• verzoek om tijdelijke verlaging van de huurprijs op grond van ernstige onderhoudsgebreken;
• verzoek om oude huurprijs weer in rekening te kunnen brengen na herstel onderhoudsgebreken;
• verzoek om uitspraak over redelijkheid huurverhogingsvoorstel;
• verzoek om uitspraak over redelijkheid huurverlagingsvoorstel.

De enige uitzonderingen zijn:

• rappelverzoek over de voorgestelde huurverhoging;
• de overige verzoeken aan de huurcommissie: verzoeken om verklaringen huurgegevens (bijv. voor huursubsidie), verzoeken van kantonrechters om informatie over een huurcommissieuitspraak, e.d..

Nieuw huurrecht
Twee adviesprocedures bij de huurcommissie komen te vervallen: die over een onredelijk beding (voortaan alleen door de rechter te toetsen) en over huurprijs na verbetering (wordt uitspraakprocedure). Ook de rappelprocedure bij de huurcommissie komt te vervallen; voortaan moet de verhuurder zelf rappelleren.

Voorschot van huurder én verhuurder
De wet bepaalt dat zowel huurder als verhuurder een voorschot van € 11,- moet betalen. Ze krijgen daarvoor vier weken de tijd, gerekend vanaf het verzenden van de ontvangstbevestiging (met acceptgirokaart) van het verzoekschrift. De huurcommissie bepaalt pas in de uitspraak welke partij welk bedrag aan leges verschuldigd is. De partij die geen leges verschuldigd is, krijgt het voorschot terug. De huurcommissie kan ook bepalen dat beide partijen de helft van het legesbedrag verschuldigd zijn. Betaalt de indiener van een verzoekschrift geen voorschot, dan wordt het verzoekschrift niet in behandeling genomen. De andere partij krijgt het voorschot terug. De indiener blijft echter de leges verschuldigd.

Vrijstelling van leges
Huurders en verhuurders kunnen vrijstelling van leges krijgen als zij:

• een bijstandsuitkering krijgen;
• een geldende huursubsidiebeschikking hebben waaruit blijkt dat het (gezins)inkomen niet hoger is dan het minimum inkomensijkpunt van de Huursubsidiewet;
• een beschikking hebben op grond van de zogenoemde vangnetregeling voor huursubsidie (art. 26b lid 1 Huursubsidiewet). Deze beschikking mag op het moment van het vragen van legesvrijstelling niet ouder zijn dan zes maanden.

Het secretariaat van de huurcommissies kan meer informatie geven over de vrijstellingsregeling. Huurders en verhuurders die hiervoor in aanmerking denken te komen, moeten een verzoek tot vrijstelling indienen bij de voorzitter van de huurcommissie. Het verzoek moet binnen de genoemde (betaal)termijn van vier weken na de ontvangstbevestiging van het verzoekschrift ontvangen zijn.

Behandeling van het verzoekschrift
Na ontvangst van het verzoekschrift gaat de voorzitter van de huurcommissie na of er een onderzoek moet worden ingesteld. Is dat het geval, dan stelt een medewerker van het secretariaat van de huurcommissies een onderzoek in. Bij een onderzoek in de woning kan de verhuurder aanwezig zijn; de huurder heeft de mogelijkheid om de verhuurder de toegang te weigeren. De medewerker stelt een rapport op. Na het onderzoek krijgen de huurder en de verhuurder een kopie van het rapport en een uitnodiging om de zitting van de huurcommissie bij te wonen. Op de zitting kunnen de huurder en de verhuurder de huurcommissie desgewenst nader informeren. Enige tijd na de zitting krijgen de huurder en de verhuurder de uitspraak aangetekend toegestuurd.

Uitspraak voorzitter
In bepaalde gevallen kan de voorzitter van de huurcommissie tot een uitspraak komen, zonder dat eerst een onderzoek in de woning en een zitting worden gehouden. Dat kan bijvoorbeeld als een verzoek te laat is ingediend. Maakt de voorzitter van deze mogelijkheid gebruik, dan ontvangen de huurder en de verhuurder de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. Ze hebben dan twee weken de tijd om bij de huurcommissie schriftelijk in verzet te gaan. De huurcommissie beslist dan in een uitspraak of dit verzet terecht is. Tegen deze uitspraak van de huurcommissie kan de huurder of de verhuurder bij de rechter in beroep gaan door vaststelling van de huurprijs of servicekosten te vragen.


Nieuw huurrecht
Nieuw is dat de voorzitter bij bepaalde gevallen (verzoek is duidelijk niet ontvankelijk, duidelijk onredelijk of de bezwaren zijn duidelijk ongegrond) een voorzittersuitspraak moet doen; dus zonder dat eerst een onderzoek in de woning en een zitting worden gehouden. De verzettermijn tegen een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie wordt verlengd van twee weken tot drie weken na de verzenddatum van de uitspraak.

Intrekken verzoek
Het is altijd mogelijk een ingediend verzoek in te trekken, ook als de huurcommissie al met de zaak bezig is maar nog geen (voorzitters-)uitspraak heeft gedaan. Als de huurder en de verhuurder het bijvoorbeeld toch eens zijn geworden, kan degene die het verzoek heeft ingediend de procedure schriftelijk of tijdens de zitting stopzetten. De verzoeker krijgt in dat geval het voorschot niet terugbetaald.

De rechter
De huurder en de verhuurder zijn ‘gebonden’ aan de uitspraak van de huurcommissie, tenzij één van hen na de uitspraak bij de rechter een verzoek indient om de huurprijs vast te stellen. Dit verzoek moet binnen twee maanden na verzending van de uitspraak van de huurcommissie worden gedaan. De rechter kan het voorstel tot huurprijswijziging en het oordeel van de huurcommissie in zijn geheel opnieuw bezien. Tegen de beschikking van de rechter is geen beroep mogelijk. Aan een procedure bij de rechter zijn kosten verbonden (griffierechten). Deze rechten moeten door de indiener(s) van het verzoek worden betaald. Per 1 januari 2002 is de rechterlijke organisatie veranderd. De 59 kantongerechten zijn ondergebracht bij de 19 arrondissementsrechtbanken. De arrondissementsrechtbanken heten sinds 1 januari 2002 rechtbanken. Binnen de rechtbanken worden sectoren kanton aangewezen, waarin de rechtzaken door één rechter worden behandeld (bij andere rechtbankzaken worden de zaken door drie rechters behandeld). Deze sectoren kanton hebben dezelfde bevoegdheden en competenties als voorheen de kantongerechten.
Door deze rechterlijke reorganisatie kunnen huurcommissieuitspraken dus niet meer worden voorgelegd aan de kantonrechter, maar aan de rechter. De procedure blijft echter een verzoekschriftprocedure.

Nieuw huurrecht
De termijn waarbinnen de uitspraak van de huurcommissie kan worden voorgelegd aan de rechter verandert enigszins: van twee maanden naar acht weken na de verzenddatum van de uitspraak. Bovendien wordt de procedure bij de rechter een vorderingsprocedure; daarmee worden alle procedures over huur bij de rechter vorderingsprocedures. De wet- en regelgeving bieden ruimte voor interpretatie; het is daarom mogelijk dat beslissingen van huurcommissies onderling verschillen. Het secretariaat van de huurcommissies kan nadere informatie verstrekken.

Bijzondere gevallen

Serviceflats
Bij serviceflatwoningen kan het puntentotaal van de waardering met 35% worden verhoogd.

Monumenten
Ook wanneer een woning een rijksmonument vormt (of daarvan deel uitmaakt), kan de huurcommissie worden gevraagd de huurprijs of wijziging hiervan te beoordelen. Daarbij houdt de huurcommissie rekening met de kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woning. Het woningwaarderingsstelsel en de maximale huurprijsgrens zijn hierbij niet van toepassing. De huurcommissie kan ook andere aspecten betrekken om de redelijkheid van de huurprijs of wijziging daarvan te bepalen. Huurcommissies mogen hierover hun eigen beleid bepalen. Ze hebben hun beleid vastgelegd de notitie ‘Monumentenbeleid Huurcommissies’ (zie www.huurcommissie.nl).

Beschermd stads- of dorpsgezicht
Ligt de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar is deze geen rijksmonument, dan beoordeelt de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs of wijziging daarvan wel aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en de maximale huurprijsgrens. Het kan echter voorkomen dat de verhuurder extra kosten heeft gemaakt voor het in stand houden van ‘beeldbepalende’ elementen van de woning, bijvoorbeeld een karakteristieke voorgevel. In dat geval zijn het woningwaarderingsstelsel en de maximale huurprijsgrenzen niet van toepassing. De huurcommissie houdt bij de beoordeling rekening met de extra kosten en eventuele andere aspecten. Dit beleid is ook terug te vinden in de notitie ‘Monumentenbeleid Huurcommissies’ (zie www.huurcommissie.nl).

Onbewoonbaar verklaarde woning
De huurprijs van een officieel onbewoonbaar verklaarde woning is maximaal € 9,08 (ƒ 20,-) per maand.

Servicekosten

Algemeen
Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in rekening mogen worden gebracht. Er zijn verschillende soorten servicekosten:

1. De kosten voor het verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie, inclusief stookkosten.
2. Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering. Als meubels en stoffering zijn meeverhuurd, kan 20% van de verkoopwaarde als vergoeding in rekening worden gebracht.
3. Kosten van alle overige overeengekomen leveringen en diensten. Hieronder vallen bijvoorbeeld het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten, ramen wassen, schoorsteen vegen, afvoer van vuilnis, een huismeester, verlichting van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en groenstroken. Vergoedingen die betaald worden voor aanleg van onroerende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen of een centrale verwarmingsinstallatie, behoren tot de kale huur. Het bedrag dat de verhuurder in rekening brengt als servicekosten moet altijd in overeenstemming zijn met de werkelijke kosten van de leveringen en diensten. Het is niet de bedoeling dat de serviceverlening een zelfstandige bron van inkomsten vormt voor de verhuurder. Hij hoeft er echter ook niet op toe te leggen. De huurcommissies hebben hun beleid over de servicekosten neergelegd in de notitie Servicekostenbeleid Huurcommissies’. Hierin staat aangegeven hoe de huurcommissies omgaan met de toerekening en redelijkheidstoetsing van de verschillende servicekostensoorten. Deze notitie is te downloaden via www.huurcommissie.nl en verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies.

Nieuw huurrecht
Onder het nieuwe huurrecht wordt bij huurcommissieprocedures onder ‘servicekosten’ enkel woonservicekosten verstaan: de vergoeding voor in verband met de bewoning van de woning geleverde zaken en diensten. De zogenoemde zorgservicekosten vallen in dit kader buiten dit begrip servicekosten, het zijn andere bijkomende kosten; geschillen over die kosten kunnen alleen aan de rechter worden voorgelegd. In een algemene maatregel van bestuur worden zaken en diensten aangewezen waarvan de vergoeding moet worden aangemerkt als (woon)servicekosten.

Onderhoudsverplichtingen
In het Burgerlijk Wetboek is bepaald welke onderhoudsverplichtingen voor de huurder en welke voor de verhuurder zijn wanneer partijen daarover geen afspraken hebben gemaakt. De huurder is verplicht op zijn kosten alle kleine en dagelijkse reparaties aan de woning te (laten) verrichten. Het gaat dan om: witten, binnenschilderwerk en behangen, hang- en sluitwerk van ramen en deuren, onderhoud van waterleidingkranen, kleine voorzieningen aan elektrische installaties, schoonhouden en ontstoppen van goten, gootstenen, vaste wastafels en wc’s, het onderhoud van de tuin en het vervangen van gebroken ruiten. De grotere reparaties moeten in principe worden uitgevoerd en betaald door de verhuurder. Natuurlijk kunnen de huurder en verhuurder overeenkomen dat onderhoudsverplichtingen die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn toch worden uitgevoerd door de verhuurder. De kosten daarvan kunnen dan als servicekosten in rekening worden gebracht. Als de verhuurder sommige van zijn onderhoudsverplichtingen verschuift naar de huurder, is het redelijk dat dit tot uitdrukking komt in verlaging van de (kale) huurprijs.

Nieuw huurrecht
In een algemene maatregel van bestuur worden herstellingen aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die voor rekening van huurder zijn. Bedingen in huurovereenkomsten die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen in deze algemene maatregel van bestuur, zijn niet geldig; tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen.

All in-huur
Als in een huurovereenkomst niet (alle) servicekosten zijn uitgesplitst ten opzichte van de kale huur, is sprake van all in-huur. De huurder weet dan niet precies hoeveel de kale huurprijs bedraagt en hoe hoog het bedrag voor de servicekosten is. Hij doet er dan verstandig aan eerst nadere informatie bij de verhuurder aan te vragen. Als er sprake is van all in-huur, kan de huurder de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de geldende huurprijs en het voorschotbedrag voor servicekosten. Aan het indienen van een verzoekschrift zijn kosten verbonden. Is ook de huurcommissie van oordeel dat partijen een all in-huur zijn overeengekomen, dan moet zij in haar uitspraak aangeven dat de huurprijs gelijk is aan de minimale redelijke huurprijs (55% van de maximale huurprijsgrens). Daarnaast spreekt de huurcommissie uit dat een bedrag ter hoogte van 25% van de minimaal redelijke huurprijs geldt als voorschotbedrag voor servicekosten. De uitspraak van de huurcommissie werkt terug tot de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de huurder het verzoekschrift heeft ingediend. Vanaf die datum gaat ook het verreken- of boekjaar voor de servicekosten lopen. Indien aan de hand van het servicekostenoverzicht blijkt dat het voorschotbedrag te laag is, mag de verhuurder het voorschotbedrag tot een redelijk niveau verhogen.

Nieuw huurrecht
In het nieuwe huurrecht betekent ‘servicekosten’: woonservicekosten. De 25% van de minimaal redelijke huurprijs die de huurcommissie als vergoeding voor de servicekosten vaststelt, betreft dan ook alleen de vergoeding van woonservice. De vergoeding van eventueel overeengekomen zorgservice staat daarmee nog niet vast; een geschil daarover kan alleen aan de rechter worden voorgelegd. Ook de verhuurder kan de huurcommissie verzoeken de all in-prijs te splitsen in een kale huurprijs en bijkomende kosten. Maar alleen als de all in-prijs lager is dan 55% van de maximale huurprijs van de woning. Als de huurcommissie van oordeel is dat inderdaad een all in-prijs is overeengekomen, bepaalt de huurcommissie dat 80% van de all in-prijs de kale huurprijs is en dat de overige 20% van de all in-prijs het voorschotbedrag voor de servicekosten (= woonservicekosten) is. Het totale huurbedrag wijzigt door deze procedure dus niet; tenzij de huurder en verhuurder ook zorgservice zijn overeengekomen, want daarvoor is dan geen voorschotbedrag bepaald.

Water en energie
1 Water
Heeft een woning een eigen watermeter, dan betaalt de huurder de rekening voor zijn waterverbruik meestal rechtstreeks aan het waterleidingbedrijf. In de servicekosten kan de verhuurder wel een bedrag opnemen voor waterverbruik voor plantsoenen en dergelijke. Dit verbruik voor gemeenschappelijke doeleinden kan het best worden omgeslagen over het aantal woningen. Wordt het totale waterverbruik van een groep woningen op één meter geregistreerd, dan moet een verdeelsleutel worden toegepast. Er zijn verschillende manieren om zo’n verdeelsleutel samen te stellen: uitgaan van het aantal woningen, de oppervlakte of de gezinsgrootte.
2 Gas
Net als bij waterverbruik kan het gasverbruik individueel en collectief worden gemeten. Heeft een woning een eigen gasmeter, dan ontvangt de huurder de rekening over het algemeen rechtstreeks van het gasbedrijf. Bij een gezamenlijke meter gaat het meestal om stookkosten: zie hiervoor punt 4. Behalve voor verwarming wordt gasverbruik voor koken in sommige gevallen ook collectief gemeten. Dit verbruik kan het best worden omgeslagen over het aantal woningen.
3 Elektriciteit
Vooral in meergezinswoningen komt het voor dat zowel het huishoudelijk als het gemeenschappelijk stroomverbruik (liftinstallaties, c.v.-pompen, verlichting van gemeenschappelijke ruimten) collectief op één meter worden geregistreerd. Er moet dus een verdeelsleutel worden toegepast om de kosten per huurder vast te stellen.
4 Stookkosten
De stookkosten vormen voor de meeste huurders de belangrijkste servicekostenpost. Dit geldt alleen bij collectieve verwarming. De vergoeding in de servicekosten voor stoken is opgebouwd uit de kosten van het olie- en gasverbruik en eventueel de kosten van het water- en elektriciteitsverbruik. Daarnaast kan met een c.v.-onderhoudsbedrijf een servicecontract zijn afgesloten waarin een 24-uursservice is begrepen. De extra kosten voor deze speciale dienstverlening kunnen in de servicekosten worden doorberekend; die van het normale servicecontract in het algemeen niet. Voor het verdelen van de kosten van het olie- of gasverbruik zijn er twee mogelijkheden:

1. Per woning wordt het individuele verbruik gemeten met behulp van verdampingsmeters, elektronische temperatuurmeters of iets dergelijks. Op deze manier kunnen de kosten van het werkelijke verbruik worden bepaald.
2. De kosten worden verdeeld op basis van een verdeelsleutel. Daarvoor zijn vijf mogelijkheden: uitgaan van het aantal woningen, uitgaan van het verwarmend oppervlak van de radiatoren, uitgaan van het aantal woonvertrekken (als niet alle woningen even groot zijn), uitgaan van het verwarmd vloeroppervlak en de inhoud in kubieke meters. Wanneer een collectieve verwarmingsinstallatie veel olie of gas verbruikt door gebrek aan onderhoud of door het ontbreken van leidingisolatie, kunnen de als redelijk aan te merken stookkosten als vergoeding voor de stookkosten gelden.

Overige leveringen en diensten
1 Beheer- en administratiekosten
In het algemeen horen beheer- en administratiekosten niet tot de servicekosten. Alleen als het gaat om de administratie van leveringen en diensten die tot de service worden gerekend, mag de verhuurder daarvoor een redelijk bedrag in rekening brengen. Voorbeelden van werkzaamheden die wel in rekening gebracht mogen worden, zijn het boeken en betalen van rekeningen voor servicekosten, het opstellen van een gedetailleerde verantwoording aan de huurders en het opmaken van een voorstel voor nieuwe voorschotbedragen.
2 Gemeenschappelijke antenne-installatie
Alleen de vaste kosten van gemeenschappelijke antenne-installaties (GAI) die vanaf 1973 zijn aangebracht, kunnen als servicekosten in rekening worden gebracht. De energiekosten van zo’n installatie en de kosten voor de levering van het signaal mogen worden doorberekend in de servicekosten. Als de gemeenschappelijke antenne wordt vervangen door een centrale antenne-installatie (CAI), kan de verhuurder de in rekening gebrachte kosten in mindering brengen op de huurprijs. Het abonnementsgeld voor een centrale antenne-installatie (kabel) wordt meestal afgerekend met de gemeente of exploitant.
3 Huismeester/flatwacht
Dikwijls verricht de huismeester zowel voor de huurder als voor de verhuurder werkzaamheden. Het is daarom van belang dat er een duidelijke taakomschrijving wordt gemaakt van de werkzaamheden van de huismeester of flatwacht. Alleen werkzaamheden die de huismeester of flatwacht verricht voor de huurder, mogen worden doorberekend in de servicekosten. Het bedrag in de servicekosten voor de huismeester/flatwacht kan het best over het aantal woningen worden omgeslagen.
4 Groenstroken en tuinen
De onderhoudskosten van gemeenschappelijke groenstroken en tuinen waarvan de bewoners het exclusieve gebruiksrecht hebben, mogen in de servicekosten worden doorberekend; de aanlegkosten niet. De onderhoudskosten kunnen het best gelijkelijk over de woningen worden verdeeld. De onderhoudskosten van groenstroken en tuinen met een openbaar karakter mogen niet in de servicekosten worden doorberekend. Het gebruik of genot van groenstroken en tuinen met een openbaar karakter wordt geacht niet voort te vloeien uit de huurovereenkomst, doch uit het openbare karakter van de groenvoorzieningen.
5 Installaties
Een vergoeding voor de aanleg van installaties, zoals lift, c.v. en hydrofoor, kan niet in de servicekosten worden doorberekend. Ook de kosten van groot onderhoud van deze installaties zijn voor rekening van de verhuurder. De kosten van een serviceabonnement, op grond waarvan storingen ook buiten kantooruren worden opgeheven, mogen wel als servicekosten in rekening worden gebracht. Is in de huurovereenkomst het gebruik van een boiler of geiser inbegrepen, dan maken de onderhoudskosten hiervan deel uit van het vergoedingsbedrag.
6 Verlichting gemeenschappelijke ruimten
De kosten van het energieverbruik van verlichting in gemeenschappelijke ruimten en van het vervangen van lampen mogen worden doorberekend in de servicekosten. Vervanging van armaturen is in het algemeen voor rekening van de verhuurder.
7 Overheidsheffingen
Diverse overheden heffen belasting bij de eigenaar of de gebruiker van een woning. Deze heffingen worden doorgaans direct in rekening gebracht bij degene die de belasting moet betalen, maar soms wordt een gebruikersbelasting in rekening gebracht bij de eigenaar terwijl de gebruiker een ander is (bijvoorbeeld de huurder).
Deze overheidsheffingen zijn geen vergoeding voor een service of dienstverlening van de verhuurder ten opzichte van de huurder; de overheidsheffingen vallen daarom niet onder de servicekosten. De verhuurder kan de bij hem in rekening gebrachte gebruikersbelastingen wel doorberekenen bij de huurder, maar niet als servicekosten. Voorbeelden van overheidsheffingen zijn: onroerende-zaakbelasting, rioolrechten, afvalstoffenheffing, waterverontreinigingsheffing, en dergelijke.
8 Parkeren
Vergoedingen voor het gebruik van gemeenschappelijke parkeervoorzieningen kunnen niet als servicekosten in rekening gebracht worden, die vergoeding wordt geacht te zijn inbegrepen bij de huurprijs. De kosten voor geringe en dagelijks onderhoud en van voor de parkeervoorziening benodigde energievoorzieningen kunnen wel via de servicekosten in rekening worden gebracht. Voor een parkeerplaats die niet tot de gehuurde woning of het wooncomplex behoort, kunnen verhuurder en huurder een aparte huurovereenkomst sluiten.
9 Glasverzekering
Het risico van breuk van binnen- en buitenglas is voor rekening van de huurder. Bij wijze van service kan de verhuurder een collectieve (en dus goedkopere) glasverzekering hebben afgesloten. De kosten hiervoor mogen verwerkt worden in de servicekosten.
10 Ontstoppen van afvoerleidingen
Alleen als het ontstoppen van afvoerleidingen hoort tot het dagelijks onderhoud dat de verhuurder van de huurder heeft overgenomen, kunnen de kosten worden opgenomen in de servicekosten. Het gaat dan onder meer om het ontstoppen van gootstenen.
11 Leegstand
Als de verhuurder als gevolg van leegstand een deel van de servicekosten derft, is het redelijk die kosten door te berekenen aan de huurder. De kostenderving moet aantoonbaar zijn, en het door te berekenen bedrag mag niet meer bedragen dan 2% van de totale servicekosten per jaar.
12 Gemeenschappelijke ruimten
Als de verhuurder het dagelijks onderhoud van gemeenschappelijke ruimten overneemt, mag dit in de servicekosten worden doorberekend. Schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten mag ook in de servicekosten worden berekend. Kosten van herstel van vernielingen aan gemeenschappelijke ruimten zijn voor rekening van de verhuurder.
13 Schoorsteen vegen
Het periodiek vegen van de schoorsteen hoort tot de verplichtingen van de huurder. Zijn de verhuurder en huurder overeengekomen dat de verhuurder zorgt voor het schoorsteen vegen, dan mogen de kosten in de servicekosten worden opgenomen.
14 Vuilafvoer
De verhuurder mag kosten in rekening brengen voor het verstrekken van vuilniszakken en het beschikbaar stellen van containers.
15 Ramen wassen
De kosten van ramen wassen in gemeenschappelijke ruimten kunnen gelijkelijk over de woningen worden verdeeld.
Daarnaast kunnen huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat de verhuurder ook andere ramen schoonhoudt. De kosten daarvan worden berekend naar het glasoppervlak en kunnen zijn opgenomen in de servicekosten.
8.4 Verrekening voorschot
Meestal betaalt de huurder maandelijks een voorschot op de servicekosten, vooruitlopend op de uiteindelijke kosten.
Jaarlijks dienen de servicekosten met de betaalde voorschotten te worden verrekend. In veel gevallen zal de verhuurder tegelijk met het overzicht van de servicekosten een voorstel doen voor wijziging van het maandelijkse voorschot. De verhuurder kan een wijziging van het voorschot niet eenzijdig opleggen, maar heeft de instemming van de huurder nodig. De huurder hoeft geen verhoging van het voorschot te betalen, zolang de verhuurder geen servicekostenoverzicht heeft verstrekt.

Nieuw huurrecht
Nieuw is dat ook het voorschotbedrag voor servicekosten aan de huurcommissie kan worden voorgelegd. De huurcommissie toetst dan de redelijkheid van het voorschotbedrag. Indien het voorschotbedrag naar het oordeel van de huurcommissie aanzienlijk afwijkt van de in het betreffende jaar te verwachten servicekosten, spreekt de huurcommissie uit welk voorschotbedrag wel redelijk is.

Servicekostenoverzicht
De verhuurder is verplicht jaarlijks een servicekostenoverzicht te verstrekken. Hiervoor heeft hij de gelegenheid tot het einde van het kalenderjaar dat volgt op het jaar waarin het boekjaar van de servicekosten eindigt. Als een boekjaar bijvoorbeeld loopt van 1 juli 2001 tot 1 juli 2002, heeft de verhuurder tot 31 december 2003 de gelegenheid een servicekostenoverzicht te verstrekken. Dit betekent dat de wettelijke termijn voor het verstrekken van een overzicht maximaal bijna vierentwintig maanden bedraagt. In het servicekostenoverzicht moet elke kostensoort apart worden vermeld. Ook de wijze van berekening van het aandeel van de huurder moet in dit overzicht worden aangegeven. Zo kan de huurder nakijken of de kosten juist zijn berekend en of er nog iets valt te verrekenen. Zo’n overzicht moet ook worden verstrekt als de huurovereenkomst eindigt, bijvoorbeeld bij verhuizing of vertrek.

Nieuw huurrecht
Nieuw is dat elke verhuurder over het kalenderjaar een overzicht moet verstrekken (boekjaar = kalenderjaar). Als de verhuurder rekeningen krijgt van toeleveranciers of ingehuurde bedrijven die over een andere periode gaan dan een kalenderjaar, moet de verhuurder de kosten naar rato verdelen over de twee betreffende kalenderjaren. Bij beëindiging van de huur betreft het overzicht het tijdvak van het kalenderjaar dat op het moment van het einde van de huur reeds verstreken is. De termijn die de verhuurder heeft om een overzicht te verstrekken wordt aanzienlijk korter: de verhuurder heeft tot 1 juli na het kalenderjaar waarover hij een overzicht moet verstrekken de tijd om de huurder dat overzicht te verstrekken (voorbeeld: de verhuurder moet een overzicht over het kalenderjaar 2003 vóór 1 juli 2004 aan de huurder verstrekken). Zie ook ‘Overgangsrecht voor termijnen’.

Controle
De huurder zal het servicekostenoverzicht controleren. Daarbij kan hij nagaan of de kostencomponenten die in rekening zijn gebracht, ook in de huurovereenkomst zijn opgenomen of nadien zijn afgesproken. Verder kan hij per onderdeel controleren of bepaalde posten niet dubbel worden opgevoerd. Is de huurder het niet eens met het kostenoverzicht, dan kan hij alleen of samen met andere huurders met de verhuurder in overleg treden. De verhuurder kan daarbij nota’s en rekeningen overleggen. Leidt het overleg niet tot overeenstemming, dan kan de huurder of de verhuurder de huurcommissie inschakelen. De huurcommissie doet uitspraak over de betalingsverplichting van de huurder. Huurder en verhuurder zijn ‘gebonden’ aan de uitspraak, tenzij één van hen binnen twee maanden (in het nieuwe huurrecht: binnen acht weken) na verzending van de uitspraak een verzoek (in het nieuwe huurrecht: een vordering) indient bij de rechter. Tegen een beslissing van de rechter is geen beroep mogelijk. De huurder kan tot twee jaar na de termijn waarin de verhuurder een servicekostenoverzicht moet verstrekken, de huurcommissie inschakelen. Concreet betekent dat, dat een huurder in 2003 nog bezwaar kan maken tegen servicekostenoverzichten over boekjaren die in 2000 eindigen (in het nieuwe huurrecht: tot twee jaar na 1 juli na het kalenderjaar waarop het overzicht betrekking heeft; dus tot 1 juli van het kalenderjaar + 3).

Nieuw huurrecht
De termijn die de huurder en verhuurder hebben om een uitspraak van de huurcommissie te vragen blijft twee jaar na de termijn waarbinnen de verhuurder een servicekostenoverzicht moet verstrekken; de termijn wordt dan dus tot 1 juli van het betreffende kalenderjaar +3 (voorbeeld: over kalenderjaar 2003 moet de verhuurder vóór 1 juli 2004 een servicekostenoverzicht verstrekken en dan kan de (ver)huurder tot 1 juli 2006 een uitspraak van de huurcommissie vragen). Zie ook ‘Overgangsrecht voor termijnen’. Nieuw is dat de huurcommissie alleen uitspraak mag doen over woonservicekosten. Geschillen over zogenaamde zorgservicekosten moeten aan de rechter worden voorgelegd.

Geen servicekostenoverzicht
Als de verhuurder niet binnen de gestelde termijn een servicekostenoverzicht verstrekt, kan hij het voorschotbedrag voor servicekosten niet verhogen. Als hij dat toch verhoogt, kan de huurder de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over zijn betalingsverplichting inzake de servicekosten. Deze mogelijkheid bestaat ook als de huurder vindt dat hij te veel servicekosten betaalt. Een eventueel verzoek moet wel binnen uiterlijk twee kalenderjaren (na de termijn waarbinnen de verhuurder het overzicht had moeten verstrekken) ingediend worden (in het nieuwe huurrecht: tot twee jaar na 1 juli na het kalenderjaar waarop het overzicht betrekking heeft; dus tot 1 juli van het kalenderjaar + 3). Voordat de huurder een verzoek indient bij de huurcommissie, moet hij eerst met de verhuurder trachten tot overeenstemming te komen. Ook in dit geval zijn huurder en verhuurder gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie, tenzij ze in beroep gaan bij de rechter.

Nieuw huurrecht
De huurcommissie kan alleen uitspraak doen over woonservicekosten. Geschillen over zogenaamde zorgservicekosten moeten aan de rechter worden voorgelegd.

Overgangsrecht voor termijnen
De nieuwe termijnen (voor het verstrekken van het overzicht en het verzoeken van een uitspraak van de huurcommissie) gaan pas gelden nadat één kalenderjaar is verstreken na inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht.

Woonservicekosten

Nieuw huurrecht
In een algemene maatregel van bestuur, Besluit servicekosten, worden zaken en diensten aangewezen waarvan de vergoeding moet worden aangemerkt als (woon)servicekosten.
1. Warmtevoorzieningen
a. Levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en de gemeenschappelijke gedeelten;
b. gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters.
2. Nutsvoorzieningen
a. Levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde en in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen;
b. gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het door de verhuurder te verstrekken overzicht en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders.
3. Roerende zaken
De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, zoals:

• roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
• roerende keukenapparatuur;
• roerende kachel;
• meubilering, stoffering en overige inboedel.

4. Kleine herstellingen
Het verrichten van kleine herstellingen die krachtens artikel 217 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.
5. Huisvuil
Diensten in het kader van afvoer van huisvuil, zoals:
a. het verstrekken van vuilniszakken aan de huurder;
b. het in gebruik geven van een vuilniscontainer;
c. het vervoeren van het huisvuil binnen het complex waarvan de woonruimte deel uitmaakt.
6. Huismeester
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door alle bewoners, hun bezoekers en derden;
b. het houden van toezicht op de veiligheid van alle tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d. het verspreiden van post;
e. andere diensten die een goede bewoning voor alle bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, zoals het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.
7. Signaallevering
Diensten in het kader van centrale opvang en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer of andere elektronische apparatuur, zoals:
a. het in gebruik geven van roerende elektronische apparatuur voor het opvangen en het doorleveren van het signaal;
b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur voor het opvangen en het doorleveren van het signaal;
c. het afsluiten en het instandhouden van het abonnement voor het centraal ontvangen van het signaal ten behoeve van de huurders;
d. het ten behoeve van de huurders betalen van auteursrechten, zoals deze onder andere aan de Buma verschuldigd zijn;
e. het ten behoeve van de huurders betalen van vastrechtkosten en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift naar de meldkamer.
8. Elektronische apparatuur
Diensten in het kader van het gebruik van elektronische apparatuur, zoals apparatuur voor videobewaking, voor alarmering en voor datanetwerken:
a. het in gebruik geven van roerende elektronische randapparatuur;
b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur.
9. Verzekeringen
Het ten behoeve van de huurder deelnemen in een gemeenschappelijke verzekering of het verzorgen van een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder behoort, mits het afsluiten van de verzekering of het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de uitkeringen uit de verzekeringen of de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts worden gebruikt voor het doel van de verzekering of het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht bedoeld in artikel 259, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
10. Gemeenschappelijke ruimten
De in dit besluit genoemde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven recht van gebruik van gemeenschappelijke gedeelten.
11. Administratiekosten
De administratiekosten van het verwerken van de opnamen van de meters in het door de verhuurder te verstrekken servicekostenoverzicht en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders, alsmede die van de overige hierboven bedoelde zaken en diensten.
Niet limitatief
De opsomming is niet limitatief, zodat ook vergoeding voor andere zaken en diensten dan de opgesomde als woonservicekosten in rekening kan worden gebracht, indien zij onder de omschrijving van woonservicekosten vallen: kosten die verband houden met de bewoning van de woonruimte. Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst de lijst staat vermeld, wil overigens niet zeggen dat de levering of verlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen.

Onderhoud

Onderhoudsverplichtingen huurder en verhuurder
De verhuurder is verplicht om de woning goed te onderhouden. De verhuurder moet in principe zorgen voor (grote) reparaties, buitenschilderwerk, onderhoud en herstel van installaties en groot onderhoud. De huurder is verantwoordelijk voor de kleine en dagelijkse reparaties aan de woning. De huurder zorgt bijvoorbeeld voor het verven of behangen van de binnenzijde van de woning, ontstoppen van gootstenen of regenpijpen, het vervangen van kapotte binnensloten e.d.

Nieuw huurrecht
In een algemene maatregel van bestuur, Besluit kleine herstellingen, wordt geregeld welke herstellingen worden aangemerkt als kleine herstellingen en die dus voor rekening van huurder zijn. In het huurcontract kan niet ten nadele van de huurder van deze onderhoudsverdeling worden afgeweken.
Besluit kleine herstellingen: lijst met kleine herstellingen is terug te vinden in het Huurbeleid 2003-2004 te downloaden via de site van het Ministerie van VROM, www.vrom.nl./huren .

Afdwingen onderhoud
Als de verhuurder zich niet aan zijn onderhoudsverplichtingen houdt en als de woning ernstige gebreken vertoont, spreekt de huurder eerst de verhuurder aan op zijn (onderhouds-)verplichtingen. Heeft dat niet het gewenste resultaat, dan heeft de huurder verschillende manieren om het onderhoud af te dwingen.

1. De huurder kan zijn klachten over achterstallig onderhoud indienen bij de gemeente (Bouw- en Woningtoezicht). Als de onderhoudsgebreken ernstig zijn, kan de gemeente een aanschrijving aan de verhuurder sturen. Met zo’n aanschrijving wordt de verhuurder verplicht de reparaties of het onderhoud binnen een bepaalde termijn uit te voeren. Als de verhuurder dat niet doet, kan de gemeente de werkzaamheden op zijn kosten laten uitvoeren.
2. De huurder kan een procedure bij de rechter beginnen om de verhuurder te verplichten onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. De rechter zal dan bepalen welke onderhoudswerkzaamheden de verhuurder moet verrichten. De rechter kan de verhuurder een dwangsom opleggen als de verhuurder in gebreke blijft.
3. De huurder kan zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder te laten verrichten.
4. De huurder kan de rechter vragen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. Concreet betekent dat, dat de huurder minder of in het geheel geen huur meer betaalt tot de onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. De huurder kan ook een andere weg volgen, namelijk via een omweg proberen de verhuurder tot onderhoud aan te zetten: tijdelijke huurverlaging vragen bij de huurcommissie. De huurcommissie kan geen onderhoud afdwingen van de verhuurder, maar wel de huurprijs tijdelijk verlagen totdat de onderhoudsgebreken zijn verholpen.

Nieuw huurrecht
Nieuw is dat de huurder ook zonder rechterlijke machtiging de gebreken zelf mag (laten) verhelpen en de kosten mag verrekenen met de verhuurder, als de verhuurder in verzuim is (de onderhoudgebreken niet tijdig verhelpt). Dit in tegenstelling tot het oude recht. De huurder kan binnen zes maanden na de kennisgeving van de gebreken aan de verhuurder via de rechter vorderen de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, met andere woorden de huurprijs te verlagen. Als de huurder de vordering pas na die zes maanden bij de rechter indient, werkt de huurvermindering niet verder terug dan tot zes maanden voor die vordering. De termijn voor de huurder om zo’n vordering te doen wordt dus ingeperkt tot zes maanden.

Huurbescherming

Algemeen
De huurbescherming (bescherming van de huurder bij beëindiging van de huur) is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Bij geschillen over huurbescherming is de (kanton)rechter de enige bevoegde instantie; de huurcommissies hebben geen taak en bevoegdheid in geschillen over beëindiging van de huur.

Opzeggen van de huur
In het Burgerlijk Wetboek staat dat de verhuurder niet de huurovereenkomst mag opzeggen, als de huurder het niet eens is met een huurverhoging of vanwege een geschil over de bijkomende kosten. Deze bepaling geldt niet voor geliberaliseerde huurcontracten. Zegt de verhuurder een huurcontract op en gaat de huurder daarmee niet akkoord, dan blijft het huurcontract geldig. De huurder mag dan in de woning blijven wonen. De verhuurder kan de woning alleen laten ontruimen als de rechter dat bepaalt. De verhuurder mag een huurder dus nooit zomaar op straat zetten.

Vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen
De wet kent voor de verhuurder vijf redenen om de huur van een woning op te zeggen:
1 Geen goede huurder
De verhuurder kan de huur opzeggen als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt, dus als hij zijn verplichtingen niet nakomt. Hiervan is sprake bij huurachterstand of wanneer de huurder zijn woning niet op een behoorlijke manier bewoont. In zo’n geval kan de verhuurder bij de rechter vorderen het huurcontract te beëindigen. De rechter kan de huurder dan maximaal één maand de tijd geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De rechter kan echter ook meteen beslissen dat de huur moet eindigen. Hij zal dan tegelijk een datum vaststellen waarop de huurder de woning moet hebben verlaten.
2 Tijdelijke huur
Als de huurder of eigenaar zijn woonruimte tijdelijk wil (onder)verhuren (bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland), is het van belang dat hij bij terugkeer weer in de woning kan. De tijdelijke huur moet dus op de afgesproken tijd eindigen. Hiervoor is een speciale reden voor opzegging mogelijk. Daarvan kan men alleen maar gebruik maken als in de huurovereenkomst duidelijk is vastgelegd dat de vroegere bewoner na terugkomst in de woonruimte zal terugkeren. Daarbij moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de tijdelijke huurder de woning zal ontruimen. Deze regeling kan ook gebruikt worden als de tijdelijke bewoner de eerste bewoner is (bijvoorbeeld bij nieuwbouw). De rechter beëindigt de huur niet als de verhuurder geen belang meer heeft bij het vertrek van de tijdelijke huurder. Dit is het geval als de vorige bewoner niet meer van plan is in de woonruimte te trekken.
3 Dringend eigen gebruik
Als de verhuurder de woonruimte zelf dringend nodig heeft, kan hij om die reden de huur opzeggen en de rechter vragen de huur te beëindigen. De verhuurder moet dan aannemelijk maken dat zijn behoefte aan de woonruimte zó dringend is, dat niet van hem kan worden gevergd dat de huur nog langer duurt. Onder dringend eigen gebruik kan ook sloop of renovatie van de woning worden begrepen. De rechter let bij zijn beslissing op de belangen van huurder, verhuurder en eventuele onderhuurders. Als voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is, moet de verhuurder de rechter aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen. Ook gaat de rechter na of de huurder wel andere passende woonruimte kan krijgen. De verhuurder moet dit aantonen. Bij de beoordeling van het begrip ‘passend’ kijkt de rechter onder andere naar de huidige woonruimte van de huurder en naar zijn financiële positie. Ook het aantal gezinsleden en hun omstandigheden tellen mee. Als de rechter van plan is de huur te beëindigen, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. In dat geval deelt hij dat bedrag vooraf aan beide partijen mee. Hij noemt dan tegelijk een termijn waarbinnen de verhuurder zijn opzegging eventueel nog kan intrekken.

Nieuw huurrecht

Onder het nieuwe huurrecht kan onder dringend eigen gebruik ook worden verstaan:

• de voor gehandicapten aangepaste zelfstandige woning verstrekken aan een gehandicapte;
• de in een complex voor ouderen ingerichte en bestemde zelfstandige woningen (bijv. aanleunwoning) verstrekken aan een oudere.

Nieuwe overeenkomst
Als de verhuurder een redelijk voorstel doet om de huurovereenkomst te veranderen, maar de huurder gaat er niet mee akkoord, dan kan de verhuurder de huur opzeggen en de rechter vragen de huur te beëindigen. Zo’n voorstel kan het volgende zijn:

1. Verandering in de betaalwijze van de huur (bijvoorbeeld per giro);
2. Verandering in de betaalwijze van energie/water (bijvoorbeeld rechtstreeks door de huurder en niet meer collectief via de verhuurder);
3. Het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken;
4. Het gedogen van recht van overpad;
5. Herziening van verouderde bepalingen;
6. Verhuur van de woning in verbeterde staat.

De verandering mag niet gaan over de huurprijs of de servicekosten. Daar bestaan speciale regels voor. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten mag het echter wél over de huurprijs of servicekosten gaan. Als de rechter de vordering van de verhuurder redelijk vindt, kan hij de huurder maximaal één maand de tijd geven om het voorstel alsnog te accepteren.

Geldend bestemmingsplan
Het kan zijn dat de verhuurder (een gemeente bijvoorbeeld) op de plaats waar de woning nu staat, een bouwwerk wil realiseren volgens een geldend bestemmingsplan. De verhuurder kan om die reden de huur opzeggen en bij de rechter vorderen de huur te beëindigen. Als de rechter deze vordering toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

Wanneer mag opzeggen niet?
De verhuurder kan de huur alleen opzeggen wegens één of meer van de vijf redenen die hierboven zijn beschreven. Een andere reden geldt niet. Ongeldig is bijvoorbeeld een opzegging om de woning vrij van huur (dus leeg) te kunnen verkopen. Ook de koper mag de zittende huurder niet de huur opzeggen, als hij de woning voor eigen gebruik nodig heeft. Pas drie jaar nadat de huurder schriftelijk is bericht wie de nieuwe eigenaar is, mag de nieuwe verhuurder de huur om deze reden opzeggen. Wel mag de huur eerder worden opgezegd om één van de andere (wettelijke) redenen die hiervoor zijn genoemd. Ook na overlijden van de verhuurder moeten de erfgenamen de lopende huurovereenkomst voortzetten.

Nieuw huurrecht
Er is een klein verschil bij huuropzeggingen door nieuwe eigenaren/verhuurders: de nieuwe eigenaar mag de huur wel opzeggen binnen de eerste drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk heeft gemeld dat hij de nieuwe eigenaar en verhuurder is, maar de rechter zal de vordering tot beëindiging van de huur afwijzen.

Positie van de echtgenoot en medehuurder
Als een echtpaar een woning huurt, sluit meestal één van de echtgenoten de huurovereenkomst. Volgens de wet is de andere echtgenoot (met echtgenoot wordt ook geregistreerd partner bedoeld) medehuurder, zolang deze in de woning woont. Dat geldt ook als het huwelijk is gesloten na het ingaan van de huurovereenkomst. Huurder en medehuurder zijn allebei aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals het betalen van de huurprijs, het doen van kleine reparaties of het vergoeden van schade aan de woning.

Voortzetting door de echtgenoot
Als de huurder vertrekt, wordt de echtgenoot/medehuurder automatisch huurder. Deze regel is vooral van belang bij een scheiding, waarbij de huurder de huur opzegt en de woning verlaat. Bij echtscheiding of scheiding van tafel en bed kan men de rechter vragen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte blijft.

Nieuw huurrecht
Degene die de huurovereenkomst voortzet is verplicht dat mee te delen aan de verhuurder.

Andere samenlevingsvormen
Ongehuwd/ongeregistreerd samenwonenden hebben voor de wet grotendeels dezelfde rechten als personen die gehuwd/geregistreerd samenwonen. Zij kunnen aanspraak maken op het medehuurderschap. De huurder en eventuele medehuurders kunnen samen met de huisgenoot in kwestie bij de verhuurder een verzoek indienen om met het medehuurderschap akkoord te gaan. Zij moeten dan aangeven dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat is dus niet het geval als de persoon die medehuurder wil worden een logé, onderhuurder of pensiongast is. In zo’n geval mag de verhuurder de huur niet opzeggen om de reden dat de huurder tegen de afspraak in een huisgenoot bij zich heeft laten intrekken. Doorgaans wordt de verhouding tussen huurder(s) en inwonende kinderen niet gezien als een gezamenlijke huishouding, omdat het in de lijn der verwachting ligt dat de kinderen na verloop van tijd een eigen huishouding gaan voeren. In gevallen dat het inwonende kind bij de huurder(s) inwoont om de huurder(s) te verzorgen, wordt soms wel aangenomen dat sprake is van een gezamenlijke huishouding.

Vordering van medehuurderschap
Als de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk akkoord gaat met het verzoek om de huisgenoot medehuurder te maken, kunnen de huurder, de huisgenoot en de eventuele medehuurders gezamenlijk bij de rechter vorderen om de huisgenoot medehuurder te maken. De rechter kan deze vordering om drie redenen afwijzen:

1. Als de duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woonruimte nog geen twee jaar heeft geduurd;
2. Als men kennelijk van de regeling misbruik wil maken, door iemand heel snel de positie van huurder te geven;
3. Als de huisgenoot financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst.

Voortzetting door medehuurder
Medehuurders zijn net als echtgenoten ieder aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit het huurcontract. Voor de medehuurder geldt dit echter alleen voor vorderingen vanaf het moment waarop hij medehuurder geworden is. De medehuurder die niet meer zijn vaste verblijf in de woning heeft, verliest zijn positie als medehuurder. Een medehuurder die geen echtgenoot van de huurder is, kan wel zelf het medehuurderschap opzeggen. Verbreekt de huurder de samenwoning, dan gelden dezelfde regels als bij echtgenoten. De medehuurder wordt dan automatisch huurder. Dat geldt echter niet als voor het betrekken van de woning een huisvestingsvergunning nodig is. Als de verhuurder in zo’n geval de huurovereenkomst niet met de medehuurder wil voortzetten, moet de medehuurder binnen twee maanden bij de rechter vorderen hem definitief als huurder aan te wijzen. De rechter wijst deze vordering toe als de medehuurder kan aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen.

Nieuw huurrecht
Voor deze categorie medehuurders geldt geen meldingsplicht. De verhuurder is immers van het medehuurderschap op de hoogte.

Overlijden van de huurder
Wanneer de huurder overlijdt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Dit geldt zowel voor de achterblijvende echtgenoot als voor de medehuurder(s) in een andere samenlevingsvorm. De nieuwe huurder kan de eerste zes maanden de huur wel eerder opzeggen, ook als het gaat om een huurcontract dat voor een vastgestelde tijd is afgesloten. Op z’n vroegst kan de nieuwe huurder met ingang van de eerste dag van de tweede maand na overlijden opzeggen. Dus bijvoorbeeld met ingang van 1 juni als op 15 april is opgezegd. De huur moet per aangetekende brief of door een deurwaarder worden opgezegd.

Nieuw huurrecht
De medehuurder die de huurovereenkomst voortzet is verplicht dat mee te delen aan de verhuurder.

Voortzetting door niet-medehuurders na overlijden
Bij overlijden van de huurder bestaat er ook een regeling voor personen die met de huurder hebben samengewoond, maar geen medehuurder zijn (bijvoorbeeld samenwonende partner of een inwonend kind die niet door de verhuurder of rechter medehuurder zijn gemaakt). Deze bewoners kunnen tot zes maanden na het overlijden van de huurder een verzoek indienen bij de rechter om hen als huurder van de woonruimte aan te wijzen. De rechter kan dit verzoek op drie gronden afwijzen:

1. Als de eiser niet aannemelijk kan maken dat hij zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had;
2. Als de eiser financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst;
3. Als de eiser niet kan aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen.

Blijkt achteraf dat iemand ten onrechte de huurovereenkomst heeft voortgezet, dan blijft hij over deze periode tegenover de verhuurder aansprakelijk voor het nakomen van de huurovereenkomst, alsof hij huurder was geweest.

Beëindiging bij overlijden van alleenstaande huurder
Zijn er geen bewoners die na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst voortzetten, dan eindigt deze automatisch op de laatste dag van de tweede maand na overlijden (bijvoorbeeld op 30 juni bij overlijden op 15 april). De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst echter ook laten eindigen op het einde van de eerste maand na overlijden. De huurovereenkomst eindigt dan op 31 mei, als de huurder op 15 april is overleden.

Onderhuur
Van onderhuur is sprake wanneer men een woning huurt van een andere huurder. Er zijn dan twee huurovereenkomsten: één tussen onderhuurder en huurder (onderhuurovereenkomst), en één tussen huurder en verhuurder/eigenaar (hoofdhuurovereenkomst). Als regel geldt dan dat men zich bij het opzeggen van de huur alleen kan beroepen op huurbescherming tegenover degene van wie men rechtstreeks huurt.

Mag een huurder de woning onderverhuren?
Een huurder mag niet de gehele woning onderverhuren, tenzij zijn verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven.
Een huurder mag wel een gedeelte van de woning onderverhuren, als hij zelf ook in de woning blijft wonen én als in het huurcontract geen verbod op onderhuur staat.

Bescherming onderhuurder bij onderhuur van zelfstandige woonruimte
Van onderhuur van een zelfstandige woning is sprake als de huurder van een zelfstandige woning de gehele woning onderverhuurt en zelf ergens anders gaat wonen. Wanneer de overeenkomst tussen de verhuurder/eigenaar en huurder eindigt, wordt de overeenkomst die de onderhuurder met de huurder had, automatisch voortgezet met de verhuurder/eigenaar. Wel mag de verhuurder in zo’n geval binnen zes maanden bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter willigt deze vordering in de volgende gevallen in:

1. Als de onderhuurder financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst;
2. Als de onderhuurovereenkomst kennelijk was aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te geven;
3. Als het in de gegeven omstandigheden niet redelijk is dat de verhuurder de onderhuur op dezelfde voet voortzet. Bij dit laatste kan de rechter letten op huurovereenkomsten voor soortgelijke woonruimten en op de overeenkomst die gold tussen de verhuurder en de vroegere huurder. De hoogte van de huur kan hierbij een rol spelen.

Nieuw huurrecht
Er wordt een vierde toewijzingsgrond voor beëindiging van de voortgezette huurovereenkomst toegevoegd:

1. Als de onderhuurder geen huisvestingsvergunning over kan leggen in gevallen waarin een huisvestingsvergunning vereist is.

Bovendien moet de onderhuurder als zijn (onder)huurovereenkomst automatisch wordt omgezet met de (hoofd)verhuurder, dat meedelen aan de (hoofd)verhuurder.

Verdere bescherming van onderhuurders
De onderhuurder wordt ook beschermd als er een medehuurder is die huurder wordt. Dit kan na echtscheiding of omdat na het overlijden van de huurder een ander de huurovereenkomst voortzet. In die gevallen loopt de onderhuur met de nieuwe huurder gewoon door.

Bescherming onderhuurder bij onderhuur van onzelfstandige woonruimte
Van onderhuur van een onzelfstandige woning is sprake als de huurder van een zelfstandige woning een deel van de woning onderverhuurt en zelf ook in de woning blijft wonen (hospitakamerverhuur). Maar er is ook sprake van onderverhuur van onzelfstandige woonruimte als de huurder van een zelfstandige woning die woning in delen onderverhuurt aan meerdere huurders (kamerverhuur). Het gaat erom dat de onderhuurder een onzelfstandige woning huurt. De onderhuurder heeft huurbescherming ten opzichte van zijn eigen verhuurder (de huurder in de hoofdhuurovereenkomst), dus wanneer degene van wie hij (onder)huurt de onderhuurovereenkomst wil beëindigen. Als de (hoofd)huurovereenkomst van degene die onderverhuurt eindigt, dan heeft de onderhuurder geen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder is niet verplicht de onderhuurovereenkomst van de kamer over te nemen. De onderhuurder zal de kamer dan moeten ontruimen. Wel kan hij zijn verhuurder (dat is de huurder van de hoofdverhuurder) aanspreken op wanprestatie.

Woningruil
Als de huurders van twee woningen van woning willen ruilen, kunnen zij hun verhuurder(s) vragen daaraan mee te werken. Als de verhuurder(s) meewerkt/meewerken, komen doorgaans twee nieuwe huurovereenkomsten tot stand; de huurders kunnen overeenkomen dat zij elkaars huurovereenkomst overnemen, maar meestal biedt de verhuurder de nieuwe huurder (ruilpartner) een nieuwe huurovereenkomst aan. Als de verhuurder(s) niet wil(len) meewerken, kan de huurder de rechter vragen of hij de huur mag overdoen aan iemand met wie hij van woning wil ruilen. Dat kan ook als in het huurcontract staat dat woningruil niet mag. De rechter kan zo’n vordering alleen toewijzen als de huurder een heel duidelijk belang bij de woningruil heeft. Bijvoorbeeld als hij invalide is en niet kan traplopen. Er zijn twee afwijzingsgronden:

• ziet het ernaar uit dat de voorgestelde huurder de huur van de woning niet zal kunnen betalen, dan wijst de rechter de vordering af;
• is voor een woning een huisvestingsvergunning vereist, dan moet de voorgestelde huurder in elk geval over een huisvestingsvergunning voor de woning beschikken; heeft hij die niet, dan wijst de rechter de vordering af.

Procedure
Behalve bij ontbinding van het huurcontract wegens wanprestatie, bijvoorbeeld als een huurder ernstige overlast veroorzaakt, is er altijd een opzegging nodig om een huurovereenkomst te beëindigen. Dit geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Een opzegging moet altijd per aangetekende brief of door een deurwaarder gebeuren. De huurder kan de huurovereenkomst zonder opgaaf van redenen opzeggen. De verhuurder kan alleen de huurovereenkomst opzeggen op grond van één of meer van de redenen die in 10.2 zijn genoemd. De huurovereenkomst wordt pas beëindigd als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging. Doet hij dat niet, dan kan de huurovereenkomst alleen ontbonden worden door tussenkomst van de rechter.

Vaste huurperiode
Een huur die voor een vaste periode is aangegaan, kan niet door opzegging van huurder of verhuurder eindigen vóór de afgesproken tijd is verstreken. Als een huurder een woning voor een jaar huurt en na een half jaar weg wil, kan hij toch pas de huur beëindigen tegen het einde van de (jaar)termijn. Als de verhuurder instemt met een voortijdige beëindiging, hoeft de huurder vanzelfsprekend niet tot het einde van de termijn te betalen.
Een huurovereenkomst die voor een vaste periode is aangegaan, eindigt niet vanzelf als die periode verstreken is. Voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging van de huur door huurder of verhuurder nodig; daarbij zijn ze wel gebonden aan de overeengekomen vaste periode. Als de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen.

Termijnen bij opzeggen
Bij het opzeggen moet de verhuurder zich houden aan een termijn van drie maanden of langer. Voor elk jaar dat de huurder onafgebroken in de woning heeft gewoond, komt er een maand bij. De opzegtermijn kan zo oplopen tot maximaal zes maanden. Als de verhuurder dat wil, mag hij een langere termijn aanhouden. Wil de huurder de huur beëindigen, dan is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. Deze wettelijke termijnen gelden ook als er mondeling of schriftelijk andere opzegtermijnen zijn afgesproken. Alleen als huurder en verhuurder overeenkomen de huur op kortere termijn te beëindigen, hoeven zij de wettelijke opzegtermijnen niet aan te houden.

Vorderen van ontruiming
De verhuurder zegt de huur op met vermelding van de wettelijke reden(en) en per aangetekende brief of via een deurwaarder. Als er medehuurders zijn, moeten zij op dezelfde wijze afzonderlijk een opzegging ontvangen. Tevens moet de verhuurder aan de huurder en eventuele medehuurder(s) vragen om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of zij akkoord gaan met de huuropzegging.

Naar de rechter
Als een huurder niet instemt met de huuropzegging, kan de verhuurder na zes weken vanaf de huuropzegging naar de rechter gaan. Hij kan dan vorderen dat de rechter het tijdstip zal bepalen waarop de huur zal eindigen. Bij de vordering moet de verhuurder ook een verklaring van de huurcommissie overleggen, waarin staat of de woonruimte wordt onderverhuurd. Als dat zo is, dan moet de verklaring een aantal gegevens bevatten over de onderhuurder(s). Aan een procedure bij de rechter kunnen kosten zijn verbonden. Bij zijn beslissing kijkt de rechter alleen naar de reden(en) die de verhuurder in zijn opzegging noemt. Als hij de vordering afwijst, loopt de huur gewoon door.
Wijst hij de vordering toe, dan stelt de rechter ook de dag vast waarop de huurovereenkomst wordt stopgezet en waarop de huurder de woonruimte moet hebben verlaten. De huurder kan tegen de beslissing van de rechter in beroep gaan bij het gerechtshof.

Nieuw huurrecht
Bij een vordering van verhuurder tot beëindiging van de huur, hoeft de verhuurder geen verklaring van de huurcommissie meer over te leggen waarin staat of de woonruimte wordt onderverhuurd.

Wanprestatie
Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft of anderszins niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Voordat de rechter beslist over de ontbinding wegens wanprestatie, kan hij, als hij dat redelijk vindt, de huurder maximaal één maand de tijd geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig.